กฎหมายที่คนคิดจะต่อเติม ทาวน์เฮ้าส์ ควรรู้

กฎหมายต่อเติม ทาวน์เฮ้าส์

ใครๆ หลายคนที่ซื้อบ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์แล้วมักจะอยากต่อเติมเพราะต้องการที่จะมีพื้นที่ใช้งานเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ด้านหลังครัวของทาวน์เฮ้าส์นี่ถือว่าเป็นที่ยอดนิยมเลยก็ว่าได้ จริงๆ แล้วการต่อเติมพวกนี้จะมีกฎหมายควบคุมอยู่นะคะ ซึ่งบางคนอาจจะไม่ทราบ หรือมองข้ามมันไป วันนี้ เรามาจะดูกันคะว่า กฎพื้นฐานที่เราควรจะต้องรู้ในการต่อเติมพวกนี้นั้นมีอะไรกันบ้าง

ขอบคุณภาพาจาก http://anekonline.com/ 

เรามาดูกันก่อนว่าอย่างไหนที่จะเรียกได้ว่า "ต่อเติม" ? ซึ่งเวลาเราคุยกับช่าง หรือผู้รับเหมานั้น เรามักจะใช้ภาษาที่ง่ายๆ ว่า "ต่อเติมบ้าน" แต่ตามใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร จะใช้คำว่า "ดัดแปลง" ซึ่งจะกินความหมายกว้างกว่าต่อเติม และถ้าหากการต่อเติมของเราเข้าถึงเกณฑ์ของคำว่า "ดัดแปลง" ใน พ.ร.บ. นี้แล้ว เราก็จะต้องทำตามหลักเกณฑ์ที่ได้พูดถึงต่อจากนี้ ซึ่งคำว่า "ดัดแปลง" ตาม พ.ร.บ. นี้จะคือ "การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งจะลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก ในเนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ที่ได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม" ดังนั้น การที่ต่อเติมที่หลายคนทำกัน คือการต่อเติมครัวที่อยู่ด้านหลังทาวน์เฮ้าส์ จึงถือว่าเป็นการดัดแปลงตามใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคารเสมอคะ

ในการจะ ดัดแปลง หลักคือจะต้องขออนุญาตก่อน ซึ่งเป็นหลักพื้นฐานของเรื่องนี้เลยคือ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร (ตามมาตรา 21 และ 39 ทวิ) สรุปได้ว่าการดัดแปลงอาคารนั้นจะต้อง 
1. ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ

2. ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมกับยื่นแบบแปลน ชื่อของสถาปนิกและวิศวกรที่ออกแบบ หรือทำการควบคุมงานให้เจ้าพนักงานนั้นทราบ เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นต่างๆ ซึ่งเราจะพูดถึงในหัวข้อต่อจากนี้ซึ่งคำว่า "อาคาร" นั้นจะรวมไปถึงบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดเลยคะ

เราจะไปขออนุญาตจากใคร ? คำตอบคือเราต้องไปขอ หรือแจ้งเรื่องการ ดัดแปลงอาคาร กับเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่ที่บ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ของเราตั้งอยู่คะ คือถ้าตั้งอยู่ในเขต กทม. ก็ให้ขอ หรือทำการแจ้งผู้ว่าราชการของกรุงเทพมหานครโดยเดินเรื่องผ่านทางสำนักงานเขต กทม. ที่อาคารของเราตั้งอยู่ หรือถ้าอยู่ต่างจังหวัดก็ให้ขอ หรือทำการแจ้งนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดนั้นๆ โดยเดินเรื่องผ่านองค์การบริหารส่วนจังหวัดนั้นเอง

จะมี 5 ข้อยกเว้นที่เราไม่ต้องขออนุญาต ในการต่อเติมบางเรื่องเป็นเรื่องของการซ่อมแซม หรืออาจเป็นเรื่องเล็กน้อย ซึ่งกฎหมายก็จะอนุโลมว่าไม่ต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานคะ ซึ่ง 5 เรื่องที่เป็นข้อยกเว้นนั้น ที่จะสามารถทำได้เลยเป็นดังต่อไปนี้ (เป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528)

1. ในการขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของในพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันในขนาดไม่เกิน 5 ตร.ม. และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคานในอาคารนั้น

2. ในการขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นในขนาดรวมกันไม่เกิน 5 ตร.ม. และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคานในอาคารนั้น

3. ในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร (เช่น เสา คาน ฐานราก) และโครงสร้างที่ไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก หรือคอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างที่เป็นรูปพรรณ โดยในการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิมที่เป็นอยู่ ดังนั้น ถ้าโครงสร้างอาคารที่ของเราเปลี่ยนเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก หรือคอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างที่เป็นรูปพรรณ เราจะต้องขอ หรือแจ้งกับเจ้าพนักงานเสมอ แม้ขนาด จำนวน วัสดุ หรือชนิดเสา หรือคานที่เป็นโครงสร้างนั้นจะไม่เปลี่ยนก็ตาม

4. ในการเปลี่ยนส่วนใดๆ ก็ตาม ในอาคารที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) โดยเราใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นซึ่งก็ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิมทั้งหมด (ซึ่งการในคำนวณกรณีแบบนี้ เราอาจจะต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)  

5. ในการเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งมีลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือในเนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามภายในบ้านที่มันไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) และในการดำเนินการพวกนี้เราไม่ได้ไปเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิมทั้งหมด (ซึ่งการในคำนวณกรณีแบบนี้ เราอาจจะต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)

แต่ถ้าเราไม่ทำตาม จะเกิดอะไรขึ้นหรอ ? ถ้าการต่อเติมของเราต้องไปขออนุญาต หรือต้องไปแจ้งกับเจ้าพนักงาน แต่เรากลับไม่ทำ หรือเราได้รับอนุญาตในการดัดแปลงแล้ว แต่ในเวลาต่อเติมจริง เรากลับต่อเติมไม่เหมือนกับที่ได้รับอนุญาตไว้ หรือจากแบบแปลนที่เราได้ยื่นขอไป  เราอาจมีโทษดังนี้ครับ

โทษในการทำการผิดในการดัดแปลงอาคาร คือ จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือจะปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และยังมีการปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดในเวลาที่เรายังฝ่าฝืน หรือจนกว่าเราจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง (เป็นไปตฟามมาตรา 31 และ 65 พรบ.ควบคุมอาคาร)

นอกจากนี้ ถ้าเพื่อนบ้านหลังติดกันกับเราและเราทำผิดกฎหมาย เพื่อนบ้านเราตามกฎหมายถือว่าเป็นผู้เสียหายได้ และมีการร้องเรียน หรือเจ้าพนักงานพบเจอว่าเรานั้นต่อเติมไม่ถูกต้อง หรือเราไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง เจ้าพนักงานก็จะมีอำนาจออกคำสั่งให้เจ้าของบ้าน หรือช่างที่ก่อสร้างระงับการก่อสร้างได้ แต่ถ้าเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็จะะสั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาต หรือทำการแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดได้ หรือถ้าจะเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้อีกแล้ว หรือผู้เป็นเจ้าของบ้านไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็อาจจะโดนสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดได้ หรืออาจแค่บางส่วนภายในเวลาที่เจ้าหน้าที่กำหนดได้  (เป็นไปตามมาตรา 40, 41 และ 42 พรบ.ควบคุมอาคาร) แต่ถ้ายังดื้อไม่ทำตามคำสั่งเจ้าพนักงานเหล่านี้อีก เราก็จะมีโทษเพิ่มอีกคือจะจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และจะมีการปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังเราฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้องตามที่เข้าหน้าที่สั่งฟ (ตามมาตรา 67 พรบ.ควบคุมอาคาร) 


>>>>>>>>-----เช่าคอนโด------<<<<<<<<

คิดจะซื้อคอนโดราคาถูก ในต่างจังหวัด ควรอ่าน

รีวิวคอนโด : คิดจะซื้อคอนโดราคาถูก ในค่างจังหวัด ควรอ่าน

ในปัจจุบันนี้มีบริษัทหลายบริษัทต่างเร่งสร้างโครงการคอนโดกันมากมาย ทั้งแบรนด์ใหญ่ แบรนด์เล็ก จนเริ่มกลายเป็นกระแสนิยมคอนโดกันไปแล้ว โดยเนื้อหาในบทความนี้ ไม่ได้ต้องการจะ รีวิวคอนโด  และมิได้ต้องการจะบอกว่า การอยู่อาศัยในคอนโดนั้นดีหรือไม่ คุ้มค่าหรือไม่ แต่ต้องการจะเตือนสติผู้ที่กำลังคิดจะซื้อคอนโด โดยไม่ได้มีการตรวจสอบถึงความเหมาะสม และความพร้อมในด้านต่างๆ ก่อนที่จคิดนำเงินหลักล้านไปใช้จ่าย เราจึงควรต้องวิเคราะห์ พิจารณาการซื้อให้ถี่ถ้วนคะ วันนี้ฉันจึงขอรวบรวมสิ่งที่ผู้ซื้อต้องคิดก่อนซื้อมา 7 ข้อ เอาไว้ตัวช่วยในการตัดสินใจกัน

รีวิวคอนโด ติดรถไฟฟ้า บ้าวทาวน์เฮ้าส์ ขอขอบคุณภาพจาก newbangkokcondo.com

ข้อที่ 1. การเดินทาง
สิ่งที่ควรคิดเป็นสิ่งแรกๆคือ การเดินทาง ซึ่งถือเป็นจุดขายหลักของคอนโดเลยก็ว่าได้ เพราะคอนโดนั้จะให้ในเรื่องของความสะดวกในการเดินทางโดยเฉพราะ "คอนโดติดรถไฟฟ้า" เนื่องด้วยการที่มีรถไฟฟ้า ช่วยลดความแออัดในการจารจรบนท้องถนน เป็นการช่วยให้การเดินทางเป็นอะไรที่ง่ายขึ้น รวดเร็วขึ้น แต่ถ้าหากเป็นพื้นที่ในต่างจังหวัด "คอนโด" นั้นจะให้การเดินทางที่ไม่ได้มีอะไรแตกต่างจากกัน อาจจะสะดวกขึ้นบ้างก็เพียงแค่การที่ได้ขึ้นรถโดยสารใกล้ถนนใหญ่ แต่ในจังหวัดส่วนใหญ่นั้น รถโดยสารสาธารณะมักจะยังมีการพัฒนาที่ค่อนข้างน้อย โดยส่วนใหญ่จะเป็นการใช้รถส่วนตัว จึงยังไม่ตรงคำตอบที่ให้ความสะดวก แต่จะให้ความสะดวกในด้านการเก็บจอด สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามเลยก็คือ ในบางคอนโดนั้นมีที่จอดรถให้เพียง 50% ของผู้อยู่อาศัย จึงเป็นโจทย์สำคัญที่ต้องนำมาพิจารณา ว่าหากการอยู่อาศัยคอนโดต่างจังหวัดนั้น เราก็ยังจำเป็นต้องใช้รถส่วนตัว ซึ่งจะมีผลด้านดีน้อยมาก

ข้อที่ 2. ความสะดวก
จากการสำรวจพื้นที่ของเราคอนโดบางแห่งนั้น มีการอยู่อาศัยที่แทบจะไม่ได้แตกต่างจากบ้านเดี่ยวเลย ทั้งร้านค้า สิ่งอำนวยความสะดวกก็ไม่ได้แตกต่างกันมาก ซึ่งทำเลคอนโดบางแห่งสร้างไว้ชานเมือง ก็จะไม่ได้มีร้านค้า ไม่มีห้างสรรพสินค้า ให้ได้ใช้กันอย่างใกล้ จึงยังจำเป็นต้องเดินทางออกไปหากิน

ข้อที่ 3. ความเสี่ยงจากคู่แข่ง
ในลักษณะคอนโดทำเลที่ดูํน่าซื้อ คือทำเลที่ไม่จะสามารถสร้างคอนโดได้อีก มีพื้นที่อย่างจำกัดในการก่อสร้าง หากเป็นเช่นนั้นแล้วคอนโดในพื้นที่นั้นจะสามารถทำกำไรได้สูง แต่ว่าคอนโดในต่างจังหวัดนั้น พื้นที่เมืองต่างๆ ก็ยังคงขยายตัวได้ง่าย อาจมีจะคอนโดผุดใหม่มาสร้างอยู่ใกล้ๆคอนโดที่เราเพิ่งซื้อไป หากเป็นเช่นนี้แล้ว จะเกิดผลกระทบกับคอนโดเก่าของเราเป็นอย่างมาก เพราะจะมีคู่แข่งมาเปรียบเทียบ กรณีที่เราปล่อยให้เช่า ผู้เช่าย่อมจะเลือกการอยู่อาศัยคอนโดใหม่ หรือหากไม่ได้เปรียบเทียบความเก่า กับความใหม่ สิ่งที่จะต้องนำมาพิจารณานั่นคือ เมื่อพื้นที่นี้มีคอนโดมาสร้างเพิ่ม ปริมาณห้องว่างก็จะเพิ่มขึ้นนับร้อยๆห้องพร้อมกัน กรณีที่เราปล่อยให้เช่า ก็จะจำเป็นต้องลดราคา เนื่องจากมีปริมาณห้องว่างสูงมาก แต่จำนวนผู้เช่าไม่ได้สูงตามมาก ส่งผลให้ขาดทุนในอนาคตได้

ข้อที่ 4. ความเสี่ยงจากคอนโดร้าง
ในกรณีคอนโดมีนันเหตุการณ์ที่ไม่พึงประสงค์ โดยเฉพาะในต่างจังหวัดนั้นจะค่อนข้างมีผลกระทบสูงมาก เนื่องจากผู้คนก็จะยังคงจดจำเหตุการณ์เหล่านั้นได้ดี จนไม่กล้าที่อยู่หรืออาศัยอาศัย ซึ่งในกรณีที่มีคนย้ายออก หากเป็นบ้านเดี่ยวก็จะค่อยๆ ทยอยย้ายออกที่ละหลัง โครงการนั้นก็จะไม่ร้างอย่างรวดเร็ว แต่ถ้าหากเป็นคอนโด การที่อยู่อาศัยในรูปแบบใกล้ชิด ห้องข้างกันกัน ใช้พื้นที่ส่วนรวมร่วมกัน หากผู้อาศัยน้อยลงอย่างรวดเร็ว ก็จะมีอารมณ์หดหู่ อารมณ์วังเวงเกิดขึ้น จึงส่งผลให้คอนโดร้างได้เร็ว ในที่สุด แต่ถ้าหากเป็นพื้นที่ กทม. ค่อนข้างจะเจอสถานการณ์แบบนี้ได้ยาก เนื่องด้วยมีพื้นที่ที่ดินมีจำกัด ท้ายที่สุดก็ยังคงขายได้

ข้อที่ 5. ความคุ้มค่าในเงินลงทุน
ดูมูลค่าราคาคอนโดกับบ้านเดี่ยวในบริเวณใกล้เคียง จะเทียบได้จากภายในรัศมี 5 กิโลเมตร ในเขตต่างจังหวัดนั้นราคาก็จะไม่ได้ต่างกันมากนัก โดยเฉพาะเมื่อเราเทียบกับพื้นที่ใช้สอยที่เราได้มาแล้ว ความคุ้มค่าของบ้านเดี่ยวก็จะยังคงสูงกว่า เช่น ถ้าเป็นคอนโด มีพื้นที่ 30 ตร.ม. ราคา 2 ล้านบาท แต่ถ้าหากเป็นบ้านเดี่ยว มีพื้นที่ 200 ตารางเมตร ราคาอยู่ที่ประมาณ 4 – 5 ล้านบาท เมื่อเทียบสัดส่วนให้ดีแล้ว ราคาบ้านเดี่ยวก็จะถูกกว่า อีกทั้งในอนาคตอัตราส่วนของราคาบ้านเดี่ยว ก็จะยังคงสูงขึ้นอย่างรวดเร็วมากกว่าคอนโด เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นได้อย่างรวดเร็วนั่นเอง

ข้อที่ 6. ผังเมือง
ในหัวเมืองใหญ่ๆ ของต่างจังหวัดนั้น มีโอกาสขยายตัวหรืออาจจะมีการเปลี่ยนแปลงได้อีกมาก เมื่อใดที่มันมีการขยายตัว เมื่อนั้นทำเลก็ย่อมย่อมเปลี่ยนแปลง ซึ่งที่อยู่อาศัยแถบชานเมืองก็จะมีมากขึ้นด้วยเช่นกัน

ข้อที่ 7. คอนโดเฟ้อ
ในยุคปัจจุบันคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด จัดได้ว่ามีปริมาณที่ค่อนข้างมาก คำว่าค่อนข้างมากในที่นี้หมายถึงมากเกินกว่าที่ความต้องการของผู้ซื้อ โดยเฉพาะในปี 2557 ที่ผ่านมา หลายบริษัทนั้นได้พยายามสร้าจนต้องลล้ม จึงทำให้แวดวงอสังหาริมทรัพย์ ต่างคิดที่จะปรับลดปริมาณของโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของประเภทคอนโดลงไป เป็นสัญญาณที่บ่งบอกได้อย่างชัดเจนว่า คอนโดในต่างจังหวัดั้นได้เริ่มเกิดสภาวะล้นตลาดเสียแล้ว

อาจจะมีคำถามเกิดขึ้นมากมายว่า หากการที่เราจะซื้อคอนโดในต่างจังหวัดนั้น มันมีความเสี่ยงสูง แล้วเราจะมีตัวเลือกใดอีกบ้างที่พอทำให้คอนโดมีความเสี่ยงที่ลดลง คำตอบคือ เราคงต้องดูที่ปัจจัยของทำเลเป็นอย่างแรก ทำเลที่ค่อนข้างจะมีความมั่นคง และเป็นทำเลที่มีผู้คนอยู่อาศัยกันอย่างหนาแน่น นอกจากนี้ยังมีความเคลื่อนไหวสูง เช่น คอนโดที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยชื่อดังระดับภูมิภาคนั้นๆ ใกล้แหล่งงานที่มีขนาดใหญ่ เป็นต้น แต่หากเป็นคอนโดในจังหวัดที่มีการท่องเที่ยว เช่น หัวหิน เชียงใหม่ พัทยา สิ่งจะที่สำคัญนั่นคือ วิวทิวทัศน์ ในห้องของคอนโด จำเป็นที่จะต้องมองเห็นวิวที่เปิดกว้าง ตัวอย่างเช่น หากเป็นคอนโดที่หัวหิน จำเป็นจะต้องเห็นวิวทะเล หากเป็นคอนโดที่เชียงใหม่ จำเป็นจะต้องเห็นวิวดอย โดยการเลือกคอนโดในแต่ละเมือง จึงค่อนข้างที่ละเอียดอ่อน ผู้ซื้อนั้นต้องมีความรอบคอบสูงจึงจะได้คอนโดที่ดี

อีกกรณีนึ่ง ที่เราสามารถซื้อคอนโดดังกล่าวได้ นั่นก็คือ กรณีที่เราซื้อไว้ให้เช่า โดยเราจะคิดคำนวณตามค่าเช่ารายเดือน เมื่อเราหักลบกับดอกแล้ว ยังสามารถทำกำไรได้อยู่ เท่ากับว่าการลงทุนของเราครั้งนี้ ไม่ได้ใช้เงินของตนเองลงทุน แต่เป็นการใช้เงินงวดที่ปล่อยให้เช่าจากผู้เช่ามาจ่ายเงินผ่อนให้ธนาคารนั้นเอง

ทุกวันนี้เราเสียภาษีอะไรบ้าง มาดูกัน

ทุกวันนี้เราเสียภาษีอะไรบ้าง มาดูกัน

ขอบคุณภาพจาก http://www.prosacc.com/

ภาษีเป็นสิ่งที่จะทำให้ประเทศขับเคลื่อน โดยทุกวันนี้เรานั้นก็เสียภาษีต่างๆ ทมากมาย บางคนอาจยังไม่รู้ว่าเราเสียภาษีอะไรบ้าง วันนี้ รีวิว คอนโดติดรถไฟฟ้า บ้านทาวน์เฮ้าส์ จึงได้ไปหาข้อมูลต่างๆ เพื่อมาบอกทุกคนได้รู้กันว่า ตอนนี้เราได้เสียภาษีอยู่แทบจะทุกวันนั้นมีอะไรบ้างมาดูกันเลย


สิ่งที่ 1. การทำมาหากิน เราต้องเสียภาษีเงินได้

ไม่ว่าจะทำการประกอบอาชีพในนามนิติบุคคลหรือบุคคล ล้วนแล้วแต่ต้องเสีย ภาษีเงินได้ ทั้งหมด สำหรับคนที่ทำงานเป็นลูกจ้างทั่วไปนั้นจะจัดอยู่ในประเภทการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่หากมีรายได้เป็นเงินเกิน 50,000 บาท (ยังไม่สมรส) หรือมากกว่า 100,000 บาท (สมรสแล้ว)ในช่วงปีนั้นๆ จะต้องยื่นแบบ ภาษีฯ ไม่ว่าเราจะมีภาษีที่ต้องจ่ายชำระหรือไม่ก็ตามแต่ และสำหรับผู้ที่เสียภาษี มากกว่า 3,000 บาท สามารถขอแบ่งจ่ายชำระได้ โดยไม่เกิน 3 งวด และไม่ต้องเสียเบี้ยปรับ แต่ถ้าหากเราลืมจ่ายภาษี จนเลยมันกำหนดการจ่ายแล้ว เราจะต้องเสียเงินเพิ่มร้อยละ 1.5 ต่อเดือนของกำหนดการที่จะต้องจ่าย

สิ่งที่ 2. ถ้าเรามีรถขับ เราต้องเสียภาษีรถยนต์

ซึ่งจะเสียเป็นประจำทุกปี นั่นคือที่เหล่าผู้เป็นเจ้าของรถทุกๆประเภท จะดำเนินการที่ พรบ. และชำระภาษีรถยนต์ โดย พ.ร.บ. เหมือนเป็นการทำประกันภัยภาคบังคับให้เรา ที่จะคุ้มครองเราเมื่อประสบภัยจากรถ ทางกรมการขนส่งจะต้องใช้ประกอบการต่อภาษีรถยนต์ประจำปี และอัตราภาษีรถยนต์นั้น จะต่างกันไปตามประเภทรถ เช่น จัดเก็บตามความจุกระบอกสูบ (ซีซี) จากรถยนต์ ,จัดเก็บเป็นรายคัน ,จัดเก็บตามน้ำหนักเป็นต้น

สิ่งที่ 3. การทานร้านอาหาร จะต้องเสียมูลค่าเพิ่ม หรืท หรือที่เรียกว่า VAT นั้นเอง จะอยู่ที่ 7%

บางคนคงพบเจอเหตุการณ์ในลักษณะนี้แล้ว รู้สึกตกใจ เพราะราคาอาหารมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ เนื่องจากเราลืมคำนึงถึง vat 7% นั้นเอง โดยภาษีมูลค่าเพิ่ม (Value Added Tax : VAT) ก็คือ ภาษีที่จัดเก็บจากมูลค่าของสินค้านั้นหรือบริการของแต่ละขั้นตอนในการผลิตการจำหน่ายของสินค้าหรือบริการนั้นเอง โดยผู้ประกอบกิจการเป็นผู้เรียกเก็บกับลูกค้า และจะนำภาษีมูลค่าเพิ่มไปชำระกรมสรรพากรเอง คือผู้บริการจะรับทำเองโดยจะลดภาระให้ผู้บริโภค นั้นเอง ซึ่งเป็นภาษีทางอ้อมที่คนไทยที่เป็นผู้บริโภคจำต้องจ่ายไม่ว่าจะเต็มใจหรือไม่ก็ตามแต่

สิ่งที่ 4. ถ้ามีเงินฝากธนาคาร จะต้องเสียภาษีดอกเบี้ยเงินฝาก

ในหลายๆคนอาจจะละเลยภาษีส่วนนี้ไป เพราะในปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยของเงินฝากจะค่อนข้างต่ำ (โดยออมทรัพย์จะอยู่ที่ 0.125%-1% ,ฝากประจำจะอยู่ที่ 0.8-2.5%) ซึ่งดอกเบี้ยต่อปีที่เราได้รับนั้นถ้าหากรวมกันทุกธนาคารแล้วไม่ถึง 20,000 บาทต่อปี เราจะอยู่ในข้อยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีได้ (ส่วนคนที่เกิน 20,000 บาท จะต้องถูกหักภาษี 15%) สำหรับคนที่ได้รับข้อยกเว้นดังกล่าวนั้นยังรวมไปถึงกรณีคนที่มีเงินฝากประจำ คนที่มีเงินฝากเผื่อเรียกธ.ออมสินและธกส. , คนที่มีเงินฝากสหกรณ์ออมทรัพย์, คนที่มีเงินฝากประจำ 2ปีขึ้นไป ไม่เกิน 600,000 บาท และคนที่มีเงินฝากประจำมากกว่า 1ปี อายุ 55ปีขึ้นไป ที่ได้รับดอกเบี้ยไม่เกิน 30,000บาท เป็นต้น

สิ่งที่ 5. การลงทุนตลาดหุ้น ต้องเสียภาษีของเงินปันผลด้วย

ถึงแม้ว่ากำไรที่ได้จากการโอนหุ้นหรือการขายนั้นจะได้รับสิทธิยกเว้นโดยกฎหมาย แต่ถ้าหากสำหรับ เงินปันผลจะโดนหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% ของเงินปันผลทั้งหมด แต่สำหรับผู้เสียภาษีเงินได้ อยู่แล้วสามารถใช้สิทธิในการขอคืนภาษีได้ ที่เรียกว่า เครดิตภาษีเงินปันผลนั้นเอง ซึ่งเป็นการขอคืนเงินภาษีจากการที่เก็บซ่ำซ้อน เนื่องจากเงินปันผลนั้นเป็นเงินที่บริษัทจ่ายให้กับผู้ถือหุ้น เป็นเงินที่เป็นกำไรสุทธิที่เราได้หักจ่ายภาษีเงินได้นิติบุคคลไปแล้ว เมื่อผู้ถือหุ้นได้รับเงินปันผลก้อนนั้น จะถือว่าเป็นเงินได้พึงประเมิน จะจำเป็นต้องนำมาคำนวณเพื่อจะเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาอีกครั้งนึ่ง จึงกลายเป็นว่าเรานั้นเสียภาษีซ้ำซ้อนจากกำไรก้อนเดียวกันนั้นเอง

สิ่งที่ 6. การหารายได้เสริม หรือขายสินค้าทางเน็ต ต้องเสียภาษีเงินได้ (ถ้าเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี เราต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม)

อธิบายง่ายๆได้ว่า เมื่อไหร่ที่เรามีรายได้ ย่อมต้องเสียเพิ่ม ภาษีเงินได้นั้น กรณีขายที่เราในนามบุคคลจะเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา แต่ถ้าหากเป็นนามบริษัทจะเราจะต้องเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล แต่สำหรับผู้ขายสินค้าออนไลน์ที่มีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ก็จะต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มด้วย ตือเราต้องไปจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม และต้องบวก vat 7% เพิ่มกับราคาสินค้าที่ขายนั้นๆ ด้วย

สิ่งที่ 7. ผู้ที่ถูกรางวัลชิงโชค จะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายทันที (คือการเสียภาษีเงินได้ในปีภาษีนั้น)

เงินรางวัลสำหรับผู้โชคดีที่จะได้รับนั้น จะต้องถูกหักภาษีทันที่ ณ ที่จ่าย 5% ของมูลค่าสินค้าทั้งหมดหรือเงินรางวัลทั้งหมด และเมื่อครบปี (เดือนมีนาคม) เงินรางวัลเหล่านี้จะถูกรวมเข้ากับเงินที่ได้พึงประเมินอื่นๆ เพื่อจะนำไปคำนวณหาภาษีเงินได้ ต่อไป ทั้งนี้ภ้าหากผู้โชคดีรายนั้น มีผลรวมของเงินได้พึงประเมินรวมกับเงินรางวัล ยังไม่ถึง 150,000 บาทต่อปี จะได้รับการยกเว้นภาษี โดยจะไม่ต้องเสียภาษีเงินได้ ดังนั้น ผู้โชคดีรายนั้นจะสามารถขอคืนภาษี 5% ที่ได้ถูกหัก ณ ตอนที่รับตอนแรก ดังกล่าวได้

สิ่งที่ 8. ขายบ้านขายคอนโด ขายอสังหาต่างๆ จะต้องเสียภาษีจากการขายอสังหา

เมื่อขายบ้านขาย "คอนโดติดรถไฟฟ้า" "คอนโดราคาถูก" ขายอสังหาต่างๆ จะต้องเสีย ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยจะพิจารณาจากราคาประเมินบวกกับจำนวนปีที่ถือครอง นอกจากนี้ยังมีค่าอากรแสตมป์ 0.5% ที่ผู้ขายจะต้องเสียในขั้นตอนที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ , ค่าธรรมเนียมในการโอนอีก 2% ในทุกๆครั้งที่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และ หากกรณีผู้ขายครอบครองอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า 5 ปี ก็จะต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาตลาดที่สูงกว่านั้นเอง


บล็อก รีวิว คอนโดใกล้รถไฟฟ้า บ้านทาวน์เฮ้าส์ ของขอบคุณเนื้อหาบางส่วนจาก terrabkk.com

10 อย่างที่จะต้องจ่าย เมื่อซื้อคอนโดใหม่

สิ่งที่จะต้องจ่าย เมื่อซื้อ คอนโดติดรถไฟฟ้า คอนโดราคาถูก

ภาพและเนื้อหาจาก http://home.sanook.com/

         ในตอนนี้ การซื้อคอนโดนั้น เป็นเรื่องที่ง่ายกว่าเมื่อก่อนมาก ไม่ว่าจะเป็น คอนโดติดรถไฟฟ้า คอนโดราคาถูก หรือคอนโดต่างๆ ก็ง่ายขึ้นเพราะความต้องการหากำไรของเจ้าของโครงการจึงแทบจะทำทุกอย่าไว้รอเราเพื่อไปจ่ายเงิน เราจึงไม่ต้องเตรียมอะไรมาก็สามารถเป็นเข้าของคอนโดได้ แต่ก็มีสิ่งหนึ่งที่เราต้องรู้ไว้ คือสิ่งที่เราต้องจ่ายในการซื้อคอนโดสักแห่ง นั้น มีดังนี้

         1. เงินจอง จ่ายครั้งเดียว เงินจองนั้นจะอยู่ที่ปะมาณหลักพัน หรือถ้าเป็นคอนโดแพงๆ ก็จะอยู่ที่ประมาณหลักหมื่น ซึ่งแล้วแต่ละคอนโดนั้นเอง

         2. เงินทำสัญญา จ่ายครั้งเดียว เมื่อเราได้จ่ายเงินจองเรียบร้อยแล้ว 7-14 วันต่อมา จะได้ทำ สัญญาซื้อขาย ซึ่งจะจ่ายอีกรอบหนึ่งและจะมากกว่าเงินที่จ่ายค่าจอง

3. เงินดาวน์ แบ่งจ่ายเป็นงวด ๆ ในปัจจุบัน ธนาคารแห่งชาติ ได้กำหนดให้ธนาคารพานิชย์ต่างๆ ปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโด ได้ในสัดส่วน LTV ไม่เกิน 90% ของทั้งหมด เพราะฉะนั้นเราจึงควร ดาวน์ขั้นต่ำ 10% เป็นอย่างน้อย โดยจะรวมต่าเงินจองและเงินทำสัญญาด้วย

         4. ค่าประเมินราคาห้องชุด จ่ายครั้งเดียว โดยจะทำการจ่ายในวันที่เราไปทำเรื่องยื่นกู้ให้ธนาคารที่เรากู้ โดยจะอยู่ที 2,000 - 3,000 บาท ต่อการประเมินหนึ่งครั้ง โดยถ้าเรายื่นกู้ไม่ผ่านก็ไม่ได้เงินคืน

         5. ค่าจดทะเบียนจำนอง จ่ายครั้งเดียว จ่ายในมูลค่า 1% ของที่จดจำนอง โดยจะทำการจ่าในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ โดยจะไปชำระให้สำนักงานที่ดิน เพื่อเป็นการเอาคอนโดค้ำประกันหนี้ให้กับธนาคารนั้นเอง

         6. ค่าธรรมเนียมการโอน จ่ายครั้งเดียว  จ่ายในมูลค่ 2% ของราคาประเมินจากกรมที่ดิน  ซึ่งเราจะต้องไปจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดิน และในส่วนหใหญ่ผู็ขายและผู็ซื้อจะออกกันคนละ 50% หรือจะแล้วแต่การตกลง

         7. เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง จ่ายครั้งเดียว เงินกลองกลางที่จะต้องจ่ายเพื่อเป็น กองทุนสำรอง เพื่อจะได้ใช้บริหารระยะยาว ในการจัดการต่างๆ ซึ่งจะต่างกันออกไปตามราคาของห้องนั้นๆ 

         8. ค่าเบี้ยงประกันอัคคีภัย ส่วนใหญ่ตจะจ่ายเป็นปี แต่บางที่ก็ต่างออกไป ถ้าเราของกู้จากธนาคาร ธนาคารส่วนใหญ๋จะให้เราทำประกันอักคคีภัยห้องชุดมาด้วย โดยเราจะต้องเปนคนจ่ายเบี้ยประกันแต่ธนาคารจะเป็นคนรับผลประโยชน์ ถ้าเกิดเหตุอัคคีภัย ประกันจะทำการจ่ายให้ธนาคารเพื่อไปตัดหนี้ที่เราค้างจ่ายอยู่

 

         9. ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า - น้ำ จ่ายครั้งเดียว โดยโครงการจะจ่ายค่ามิเตอร์ต่างๆให้เราก่อนและมาเรียกเก็บทีหลัง โดยจะอยู่ที่ 2,000 - 4,000 บาท

         10. ค่าประกัยภัยอาคาร แล้วแต่ว่าแต่ละโครงการจะมีนโยบายในการจ่ายแบบใหน จะจ่ายตามราคาห้องของแต่ละห้องเช่นเดียวกัน

5 อันดับ ทำเล "คอนโดติดรถไฟฟ้า" ทำกำไร ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

5 อันดับ ทำเล "คอนโดติดรถไฟฟ้า" ที่ทำกำไร

ขอบคุณเนื้อหาบ่างส่วน และ ภาพ จาก http://terrabkk.com/

              ในภาวะที่ราคาคอนโดติดรถไฟฟ้านั้นมีการปรับราคาสูงขึ้นเรื่อย และยังสูงมากกว่าทำเลอื่นๆ แล้วถ้ามองในแง่ของการลงทุนแล้ว การซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้าจะให้ผลตอบแทนดีกว่าคอนโดทั่วไป โดยถ้าทำการปล่อยเช่าอัตราผลตอบอยู่ที่ 5-7% ต่อปี และการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) สูงสุดถึง 12% ต่อปี TarraBKK Research ได้สำรวจการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) ของคอนโดติดรถไฟฟ้าพร้อมอยู่ภายใน 500 เมตร ในช่วงเวลา 10 ปีที่ผ่านมา พบทำเลที่น่าสนใจซื้อเพื่ออยู่อาศัย และการลงทุน 5 อันดับ ดังนี้

อันดับที่ 1 ทำเลทองผลตอบแทนสูงสุด “บริเวณพหลโยธิน” ราคา Capital Gain มีเปอร์เซ็นการเพิ่มขึ้น 10-12 ต่อปี ส่วนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) ที่ 5 – 6% เหตุผลที่ราคาปรับสูง เพราะว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมานั้นไม่มีโครงการเปิดใหม่เลย แต่ในปีนี้มีโครงการเปิดใหม่โดยราคาสูงถึง 200,000 ตร.ม. จึงทำให้เร่งมูลค่าคอนโดติดรถไฟ้ฟ้าในพื้นที่ให้ปรับมูลค่าสูงขึ้นไปด้วย

อันดับที่ 2 ทำเลย่านธุรกิจ “ตากสิน-ธนบุรี” โดยมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ 9-10% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) ที่ 4-5% เหตุผลที่ราคาปรับสูง เพราะว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานั้นมีโครงการที่เปิดใหม่ในทำเลนี้เกิดขึ้นทุกปีถึงปีละ 2-3 โครงการ และแต่ละโครงการก็ปรับราคาขายสูงขึ้น โดยในย่านนี้สามารถเดินทางไปสาทรได้ภายใน 5 สถานี แต่กลับมีราคาขายที่ต่ำกว่าเกือบเท่าตัว จึงทำให้ทำเลนี้เป็นทำเลยอดฮิตของคนฝั่งธนบุรีเป็นอย่างมาก

อันดับที่ 3 ทำเลที่ไม่เคยหลับใหล “สุขุมวิท” โดยการปรับขึ้นของราคาในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นทุกปีแม้ในภาวะเศรษฐกิจจตกต่ำมีการเพิ่มขึ้น และราคา (Capital Gain) 7-10% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) อยู่ที่ 6-7% อาจเป็นเพราะเป็นพื่นที่ที่คึกคักในด้านต่างๆ มากมา จนมีคนต้องการพักอาศัยเยอะ แนะมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี 

อันดับที่ 4 ทำเลศูนย์กลางทางธุรกิจใหม่ (New CBD) คือ บริเวณรถไฟฟ้าใต้ดิน พระราม 9, เพชรบุรี โดยมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ 8-10% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) มากถึง 6% ทำเลนี้นั้นได้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์จากที่ดินและจากทำเลที่อยู่อาศัยไปสู่การทำเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานเกรด A และห้างสรรพสินค้าชั้นนำต่างๆ จึงทำให้เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงที่จสามารถะดึงดูดทั้งชาวต่างชาติ และแหล่งงานใหม่ ทำให้มีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ค่อนข้าง  โดยราคาขายเฉลี่ย 100,000 – 180,000 บ./ตร.ม. และค่าเช่า 15,000 – 30,000 บ./ด

อันดับที่ 5 ทำเลที่จะสามารถรองรับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ได้ดี “สามย่าน” โดยมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) มากถึง 9% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) ถึง 6% เนื่องจากในทำเลนี้มีพื้นที่ในการพัฒนาเป็นคอนโดแบบมีกรรมสิทธิ์ (Freehold) อยู่ไม่มากนัก พร้อมทั้งมีความเจริญที่กำลังก้าวเข้ามา ทำให้คอนโดที่อยู่ในบริเวณ MRT สามย่านนั้นมีราคาขายเฉลี่ย 100,000 – 210,000 บ./ตร.ม. ค่าเช่า 17,000 – 35,000 บ./ด



สำหรับผู้ที่คิดซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน นั้นก็ลองตามอ่านนบทความก่อนหน้านี้ได้เลยนะคะ ขอบคุณมากคะ

คิดจะซื้อคอนโด ช่วงพรีเซลส์ ต้องอ่าน

ซื้อ "คอนโดติดรถไฟฟ้า" ช่วงพรีเซลส์ จะได้ใน "คอนโดราคาถูก"

ขอบคุณข้อมูลบ่างส่วน และภาพ จาก http://www.oknation.net/

การซื้อคอนโดจะดีที่สุด คือการซื้อคอนโดที่พร้อมอยู่ เพราะเราจะได้เห็นสภาพห้องจริงๆ ของคอนดดนั้นๆ และบริเวณรอบๆ หรือคอนโดคู่แข่งที่อาจพึ่งเกิดขึ้น ที่จะมาให้เลือกกันอย่างมาก แต่ก็แลกมาด้วยราคาที่จะสูงกว่าคนที่ซื้อ ช่วงพรีเซลส์ และยังเกลือห้องให้เลือกไม่มากนัก เพราะคนที่ซื้อช่วงพรีเซลส์ ก็จะเลือกห้องในมุมที่สวยๆ ไปหมด เพราะฉะนั้นจะให้ดีควรซื้อในช่วงพรีเซลส์ เพราะได้ราคาที่ต่ำกว่าและยังได้เลือกห้องที่ต้องการอีกด้วย เช่นเราต้องการจะซื้อ "คอนโดติดรถไฟฟ้า" ให้ได้ในแบบที่เป็น "คอนโดราคาถูก" สิ่งที่จะทำให้มันเกิดขึ้นได้นั้นคือการซื้อในช่วงพรีเซลส์ เพราะถ้าซื้อแบบพร้อมอยู่จะแพงมากเนื่องจากมีคนต้องการเยอะทำให้ราคาพุ่งขึ้น 10%-30% เลย เพราะฉะนั้นการที่จะซื้อ "คอนโดติดรถไฟฟ้า" ให้ได้ในแบบที่เป็น "คอนโดราคาถูก" นั้นก็มีแต่การซื้อในช่วงพรีเซลส์เท่านั้น แต่ถ้าคอนโดที่เราจะซื้อไม่ได้อยู่ใกล้อะไรที่สำคัญ หรือเป็นเขตที่มีคนไม่มาก คู่แข่งเยอะ ก็แนะนำว่าให้ซื้อแบบพร้อมอยู่จะดีกว่า
แต่การที่จะซื้อคอนโดในซื้อในช่วงพรีเซลส์ นั้นก็มีความเสี่ยงในการซื้อคอนโดมากมายรอรับ วันนี้ จึงได้ไปหาข้อมูลให้สำหรับคนที่จะซื้อคอนโดในช่วงพรีเซลส์ ได้ซื้อกันแบบปลอดภัย

1. ใบอนุญาตก่อสร้าง 
โครงการนั้นต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง ถ้าไม่ไม่ควรเสี่ยงจองในซื้อในช่วงพรีเซลส์ เพพราะอาจทำให้โครงการเสร็จล่าช้ากว่าที่ตกลงหรืออาจก่อสร้างไม่เสร็จ

2. รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA
โครงการที่มีจำนวนห้อง 80 ยูนิตขึ้นไป หรือเขตก่อสร้าง 4,000 ตร.ม. ขึ้นไป  จะต้องมีใบรายงาน EIA เพราะถ้าการก่อสร้างเสร็จแล้ว แต่ยังไม่ผ่านการตรวจผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA จะไม่สามารถเข้าพักอาศัยได้ ซึ่งก็เคยมีหลายท ีที่เป็นแบบนั้นมาแล้ว กว่าจะตรวจผ่านก็ใช้เวลาเป็นปีปี กว่าจะสามารถอยู่ได้จริง ใบรายงานEIA จึงถือว่าสำคัญในการตรวจสอบก่อนจองในช่วงพรีเซลส์

3. โฉนดที่ดิน
การที่จะก่อสร้างในที่ดินหนึ่งๆ ได้นั้นต้องเป็นเจ้าของที่ดินนั้นๆ โดย โฉนด จะเป็นตัวบอกการเป็นเจ้าของ ซึ่งสามารถตรวจสอบได้กับสำนักงานที่ดินที่โครงการนั้นตั้งอยู่

4. เขตที่ดิน
เป็นอีกสิ่งที่ควรตรวจสอบ เพราะถ้าขอบเขตของโครงการเราไม่ติดกับถนน สาธารณะแต่เป็นทางส่วนบุคคล จะต้องสอบถามโครงการว่าได้ทำการขอใช้ทางส่วนบุคคลนั้นเป็นทางเข้าออกของโครงการด้วยหรือไม่ เพื่อให้สะดวกในการเข้าออกคอนโดเมื่อสร้างเสร็จ

5. ชื่อที่อยู่ของผู้ประกอบการ
โดยเราต้องแน่ใจว่าเจ้าของโครงการนั้นได้กรรมสิทธิ์ ในการก่อสร้างในที่ดินนั้นจริงหรือไม่ อาจเป็นนิติบุคคลหรือคนธรรมดาก็ได้ แต่ถ้าเป็นนิติบุคคลต้องดูว่าได้จดทะเบียนถูกต้องหรือไม่ ทุนในการจดทะเบียนมีมูลค่าเทียบเท่ามูลค่าโครงการหรือไม่ โดยเรื่องเหลานี้สามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานพาณิชย์จังหวัด หรือกรมทะเบียนการค้า และก็ควรตรวจสอบประวัติผู้ประกอบการเช่นกัน ผลงานในอดีตเป็นยังไง ภาพพจน์ในวงการคอนโดเป็นยัง

ถ้าทำตาม 5ข้อนี้ ก็จะได้คอนโดที่ปลอดภัยอยู่ได้ แน่นอนคะ

หลักในการเลือกซื้อ คอนโด ที่สามารถสร้างกำไรได้อย่างแน่นอน

ขอขอบคุณ เนื้อหาบางส่วน  และภาพ จาก http://www.home.co.th/

       ตอนนี้ธุรกิจคอนโดถือว่ามาแรง ไม่แพ้ธุระกิจอื่นๆ เลยก็ว่าได้ ดูจากการที่มีคอนโดเกิดขึ้นใหม่ เดือนๆนึงเกือบ 10 โครงการ ซึ่งมีมากกว่าจำนวนคนที่ต้องการจะอยู่ด้วยซ้ำ และอีกธุรกิจที่เกิดขึ้นคือ การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยขายหรือเช่า ที่ถ้าเราจับจองได้ถูกที่ถูกเวลาละก็ ก็รวยแบบไม่รู้เนื้อรู้ตัวเลย แต่ก็เช่นกัน ใครที่พลาดก็จะเจอกับหนี้ก้อนโต เพื่อหลีกหนี้ปัญหาขาดทุน วันนี้ผมจึงไปหาข้อมูลมาฝากกัน เพื่อนำไปปรับใช้ ในการเลือกซือคอนโดต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดติดรถไฟฟ้า คอนโดชานเมือง หรือคอนโดต่างๆ ให้สามารซื้อและได้กำไรแน่นอน โดยมีวิธีการดังนี้

1. ซื้อในช่วงที่คนส่วนมากคิดว่าอนาคตคอนโดจะแย่ลง โดยหลักการคิดนี้ไม่ต่างจากการหลักการซื้อหุ้นเลย คือการซื้อในตอนที่คนส่วนใหญ่คิดว่าจะไม่ลงทุนทำให้ราคาตก เราก็ซื้อมาและรอปล่อยในวันที่ราคาดีขึ้น

2. ในการปล่อยให้เช่า ค่าเช่ารายเดือนนั้นควรได้รับมากกว่ารายจ่ายที่เกียวเนื่องกับคอนโด เช่น เงินส่งธนาคาร ค่าภาษี และอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องกัน จึงจะบอกได้ว่า ได้กำไร

3. มีราคาที่ถูกกว่าคอนโดในบริเวณนั้น ซึ่งถ้าเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วควรดูคอนโดหรืออพาตร์เม้นรอบๆ ว่าราคาเป็นแบบให้โดยคอนโดที่เราจะซื้อควรถูกกว่า เพราะจำทำให้นาสนใจกว่าในการทำกำไร

4. ห้องเช่าในพื้นที่ต้องมีคนอาศัยเต็มอยู่แล้ว เป็นสิ่งที่ต้องตรวจสอบให้ชัดเจนมากที่สุด ไม่ควรให้เหลือห้องว่างเกิน 5% จากทั้งหมด

5. เศรฐกิจในพื้นที่ต้องมีแนวโน้มจะสุงขึ้น ซึ่งสามารถดูได้จาก ว่าในอนาคตจะเกิดการเดินทางใหม่ๆ มั้ย เช่น รถไฟฟ้าต่างๆ หรือถนนเส้นใหม่ แล้วควรดูด้วยว่าจะเกิด ย่านค้าขายขึ้นใหม่ในอนาคตมั้ย เช่น ห้างต่างๆ ตลาดใหญ่ๆ เป็นต้น

6. คอนโดควรมีเอกลักษณ์เป็นของตัวเอง ไม่ซำจำเจกับที่อื่น เช่น ด้านการออกแบบ วิวทิวทัศน์ การบริการต่างๆ ทำเล เป็นต้น

7. โอกาศที่จะเกิดที่พักอาศัยใหม่ๆ มีน้อย เช่นคอนโด อพาร์ตเม้นต์ โดยสามารถดูได้จาก จำนวนพื้นที่ที่สามารถก็สร้างได้ นั้นมีน้อย ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นของราชการที่ห้ามก็สร้างหรืออาจเป็นสิ่งปลูกสร้างที่จะต้องใช้งานจึงไม่สามารถก่สร้างได้

8. ต้องเป็นโครงการคอนโดที่มีประสิทธิภาพ โดยดูจากโครงการที่ผ่านๆ มาว่า เคยมีการฟ้องร้องกันมั้ย หรือมีปัญหาหลังซื้อมั้ย ถ้าไม่มีถือว่าเป็นคอนโดที่น่าลงทุน

9. จำนวนผู้พักอาศัย ดูจากการที่คอนโดที่เราจะลงทุนนั้นมีผู้พักอาศัยจริงๆ เยอะแค่ใหน ยิ่งเยอะยิ่งดี และดูว่าเปป็นคนที่เช่าอยู่กี่เปอร์เซนต์ โดยถ้ามีผู้เช่าอยู่ต่ำกว่า 20% ถือว่าได้ แต่ถ้ากำกว่า 10% จะถือว่าดีเยี่ยม

ทั้งหมดก็เป็นหลักในการเลือกซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งถ้าทำตามได้ทั้งหมดก็จะได้กำไร แต่ว่าก็ยังไม่ 100% เพราะถ้าคอนโดของคุณมีสิ่งเหล่านี้อยู่จะขาดทุนอย่าแน่นอน แม่ข้อเดียวก็ตาม

1. อัตราการจ้างงานมีแนวโน้มต่ำลงทุกๆ ปี

2. มีที่พักอาศัยเกิดขึ้นใหม่เป็นจำนวนมาก

3. ถ้าปล่อยให้เช่า รายจ่ายที่เกี่ยวเนื่องกับคอนโดต่ำกว่าการปล่อยให้เช่าของคอนโดหรือ อพาร์ตเม้นต์ในบริเวณนั้น

4. คอนโดเกิน 30% เป็นของนักลงทุนและยังว่าอยู่่
ซึ่งถ้าเกิดหนึ่งใน 4 นี้ แสดงว่าจะขาดทุน ไม่ควรลงทุน

คอนโดราคาถูก http://home.sanook.com/1241/