รีวิวคอนโด : คิดจะซื้อคอนโดราคาถูก ในค่างจังหวัด ควรอ่าน
ในปัจจุบันนี้มีบริษัทหลายบริษัทต่างเร่งสร้างโครงการคอนโดกันมากมาย ทั้งแบรนด์ใหญ่ แบรนด์เล็ก จนเริ่มกลายเป็นกระแสนิยมคอนโดกันไปแล้ว โดยเนื้อหาในบทความนี้ ไม่ได้ต้องการจะ รีวิวคอนโด และมิได้ต้องการจะบอกว่า การอยู่อาศัยในคอนโดนั้นดีหรือไม่ คุ้มค่าหรือไม่ แต่ต้องการจะเตือนสติผู้ที่กำลังคิดจะซื้อคอนโด โดยไม่ได้มีการตรวจสอบถึงความเหมาะสม และความพร้อมในด้านต่างๆ ก่อนที่จคิดนำเงินหลักล้านไปใช้จ่าย เราจึงควรต้องวิเคราะห์ พิจารณาการซื้อให้ถี่ถ้วนคะ วันนี้ฉันจึงขอรวบรวมสิ่งที่ผู้ซื้อต้องคิดก่อนซื้อมา 7 ข้อ เอาไว้ตัวช่วยในการตัดสินใจกัน
 |
| รีวิวคอนโด ติดรถไฟฟ้า บ้าวทาวน์เฮ้าส์ ขอขอบคุณภาพจาก newbangkokcondo.com |
ข้อที่ 1. การเดินทาง
สิ่งที่ควรคิดเป็นสิ่งแรกๆคือ การเดินทาง ซึ่งถือเป็นจุดขายหลักของคอนโดเลยก็ว่าได้ เพราะคอนโดนั้จะให้ในเรื่องของความสะดวกในการเดินทางโดยเฉพราะ "คอนโดติดรถไฟฟ้า" เนื่องด้วยการที่มีรถไฟฟ้า ช่วยลดความแออัดในการจารจรบนท้องถนน เป็นการช่วยให้การเดินทางเป็นอะไรที่ง่ายขึ้น รวดเร็วขึ้น แต่ถ้าหากเป็นพื้นที่ในต่างจังหวัด "คอนโด" นั้นจะให้การเดินทางที่ไม่ได้มีอะไรแตกต่างจากกัน อาจจะสะดวกขึ้นบ้างก็เพียงแค่การที่ได้ขึ้นรถโดยสารใกล้ถนนใหญ่ แต่ในจังหวัดส่วนใหญ่นั้น รถโดยสารสาธารณะมักจะยังมีการพัฒนาที่ค่อนข้างน้อย โดยส่วนใหญ่จะเป็นการใช้รถส่วนตัว จึงยังไม่ตรงคำตอบที่ให้ความสะดวก แต่จะให้ความสะดวกในด้านการเก็บจอด สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามเลยก็คือ ในบางคอนโดนั้นมีที่จอดรถให้เพียง 50% ของผู้อยู่อาศัย จึงเป็นโจทย์สำคัญที่ต้องนำมาพิจารณา ว่าหากการอยู่อาศัยคอนโดต่างจังหวัดนั้น เราก็ยังจำเป็นต้องใช้รถส่วนตัว ซึ่งจะมีผลด้านดีน้อยมาก
ข้อที่ 2. ความสะดวก
จากการสำรวจพื้นที่ของเราคอนโดบางแห่งนั้น มีการอยู่อาศัยที่แทบจะไม่ได้แตกต่างจากบ้านเดี่ยวเลย ทั้งร้านค้า สิ่งอำนวยความสะดวกก็ไม่ได้แตกต่างกันมาก ซึ่งทำเลคอนโดบางแห่งสร้างไว้ชานเมือง ก็จะไม่ได้มีร้านค้า ไม่มีห้างสรรพสินค้า ให้ได้ใช้กันอย่างใกล้ จึงยังจำเป็นต้องเดินทางออกไปหากิน
ข้อที่ 3. ความเสี่ยงจากคู่แข่ง
ในลักษณะคอนโดทำเลที่ดูํน่าซื้อ คือทำเลที่ไม่จะสามารถสร้างคอนโดได้อีก มีพื้นที่อย่างจำกัดในการก่อสร้าง หากเป็นเช่นนั้นแล้วคอนโดในพื้นที่นั้นจะสามารถทำกำไรได้สูง แต่ว่าคอนโดในต่างจังหวัดนั้น พื้นที่เมืองต่างๆ ก็ยังคงขยายตัวได้ง่าย อาจมีจะคอนโดผุดใหม่มาสร้างอยู่ใกล้ๆคอนโดที่เราเพิ่งซื้อไป หากเป็นเช่นนี้แล้ว จะเกิดผลกระทบกับคอนโดเก่าของเราเป็นอย่างมาก เพราะจะมีคู่แข่งมาเปรียบเทียบ กรณีที่เราปล่อยให้เช่า ผู้เช่าย่อมจะเลือกการอยู่อาศัยคอนโดใหม่ หรือหากไม่ได้เปรียบเทียบความเก่า กับความใหม่ สิ่งที่จะต้องนำมาพิจารณานั่นคือ เมื่อพื้นที่นี้มีคอนโดมาสร้างเพิ่ม ปริมาณห้องว่างก็จะเพิ่มขึ้นนับร้อยๆห้องพร้อมกัน กรณีที่เราปล่อยให้เช่า ก็จะจำเป็นต้องลดราคา เนื่องจากมีปริมาณห้องว่างสูงมาก แต่จำนวนผู้เช่าไม่ได้สูงตามมาก ส่งผลให้ขาดทุนในอนาคตได้
ข้อที่ 4. ความเสี่ยงจากคอนโดร้าง
ในกรณีคอนโดมีนันเหตุการณ์ที่ไม่พึงประสงค์ โดยเฉพาะในต่างจังหวัดนั้นจะค่อนข้างมีผลกระทบสูงมาก เนื่องจากผู้คนก็จะยังคงจดจำเหตุการณ์เหล่านั้นได้ดี จนไม่กล้าที่อยู่หรืออาศัยอาศัย ซึ่งในกรณีที่มีคนย้ายออก หากเป็นบ้านเดี่ยวก็จะค่อยๆ ทยอยย้ายออกที่ละหลัง โครงการนั้นก็จะไม่ร้างอย่างรวดเร็ว แต่ถ้าหากเป็นคอนโด การที่อยู่อาศัยในรูปแบบใกล้ชิด ห้องข้างกันกัน ใช้พื้นที่ส่วนรวมร่วมกัน หากผู้อาศัยน้อยลงอย่างรวดเร็ว ก็จะมีอารมณ์หดหู่ อารมณ์วังเวงเกิดขึ้น จึงส่งผลให้คอนโดร้างได้เร็ว ในที่สุด แต่ถ้าหากเป็นพื้นที่ กทม. ค่อนข้างจะเจอสถานการณ์แบบนี้ได้ยาก เนื่องด้วยมีพื้นที่ที่ดินมีจำกัด ท้ายที่สุดก็ยังคงขายได้
ข้อที่ 5. ความคุ้มค่าในเงินลงทุน
ดูมูลค่าราคาคอนโดกับบ้านเดี่ยวในบริเวณใกล้เคียง จะเทียบได้จากภายในรัศมี 5 กิโลเมตร ในเขตต่างจังหวัดนั้นราคาก็จะไม่ได้ต่างกันมากนัก โดยเฉพาะเมื่อเราเทียบกับพื้นที่ใช้สอยที่เราได้มาแล้ว ความคุ้มค่าของบ้านเดี่ยวก็จะยังคงสูงกว่า เช่น ถ้าเป็นคอนโด มีพื้นที่ 30 ตร.ม. ราคา 2 ล้านบาท แต่ถ้าหากเป็นบ้านเดี่ยว มีพื้นที่ 200 ตารางเมตร ราคาอยู่ที่ประมาณ 4 – 5 ล้านบาท เมื่อเทียบสัดส่วนให้ดีแล้ว ราคาบ้านเดี่ยวก็จะถูกกว่า อีกทั้งในอนาคตอัตราส่วนของราคาบ้านเดี่ยว ก็จะยังคงสูงขึ้นอย่างรวดเร็วมากกว่าคอนโด เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นได้อย่างรวดเร็วนั่นเอง
ข้อที่ 6. ผังเมือง
ในหัวเมืองใหญ่ๆ ของต่างจังหวัดนั้น มีโอกาสขยายตัวหรืออาจจะมีการเปลี่ยนแปลงได้อีกมาก เมื่อใดที่มันมีการขยายตัว เมื่อนั้นทำเลก็ย่อมย่อมเปลี่ยนแปลง ซึ่งที่อยู่อาศัยแถบชานเมืองก็จะมีมากขึ้นด้วยเช่นกัน
ข้อที่ 7. คอนโดเฟ้อ
ในยุคปัจจุบันคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัด จัดได้ว่ามีปริมาณที่ค่อนข้างมาก คำว่าค่อนข้างมากในที่นี้หมายถึงมากเกินกว่าที่ความต้องการของผู้ซื้อ โดยเฉพาะในปี 2557 ที่ผ่านมา หลายบริษัทนั้นได้พยายามสร้าจนต้องลล้ม จึงทำให้แวดวงอสังหาริมทรัพย์ ต่างคิดที่จะปรับลดปริมาณของโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของประเภทคอนโดลงไป เป็นสัญญาณที่บ่งบอกได้อย่างชัดเจนว่า คอนโดในต่างจังหวัดั้นได้เริ่มเกิดสภาวะล้นตลาดเสียแล้ว
อาจจะมีคำถามเกิดขึ้นมากมายว่า หากการที่เราจะซื้อคอนโดในต่างจังหวัดนั้น มันมีความเสี่ยงสูง แล้วเราจะมีตัวเลือกใดอีกบ้างที่พอทำให้คอนโดมีความเสี่ยงที่ลดลง คำตอบคือ เราคงต้องดูที่ปัจจัยของทำเลเป็นอย่างแรก ทำเลที่ค่อนข้างจะมีความมั่นคง และเป็นทำเลที่มีผู้คนอยู่อาศัยกันอย่างหนาแน่น นอกจากนี้ยังมีความเคลื่อนไหวสูง เช่น คอนโดที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยชื่อดังระดับภูมิภาคนั้นๆ ใกล้แหล่งงานที่มีขนาดใหญ่ เป็นต้น แต่หากเป็นคอนโดในจังหวัดที่มีการท่องเที่ยว เช่น หัวหิน เชียงใหม่ พัทยา สิ่งจะที่สำคัญนั่นคือ วิวทิวทัศน์ ในห้องของคอนโด จำเป็นที่จะต้องมองเห็นวิวที่เปิดกว้าง ตัวอย่างเช่น หากเป็นคอนโดที่หัวหิน จำเป็นจะต้องเห็นวิวทะเล หากเป็นคอนโดที่เชียงใหม่ จำเป็นจะต้องเห็นวิวดอย โดยการเลือกคอนโดในแต่ละเมือง จึงค่อนข้างที่ละเอียดอ่อน ผู้ซื้อนั้นต้องมีความรอบคอบสูงจึงจะได้คอนโดที่ดี
อีกกรณีนึ่ง ที่เราสามารถซื้อคอนโดดังกล่าวได้ นั่นก็คือ กรณีที่เราซื้อไว้ให้เช่า โดยเราจะคิดคำนวณตามค่าเช่ารายเดือน เมื่อเราหักลบกับดอกแล้ว ยังสามารถทำกำไรได้อยู่ เท่ากับว่าการลงทุนของเราครั้งนี้ ไม่ได้ใช้เงินของตนเองลงทุน แต่เป็นการใช้เงินงวดที่ปล่อยให้เช่าจากผู้เช่ามาจ่ายเงินผ่อนให้ธนาคารนั้นเอง
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น