กฎหมายที่คนคิดจะต่อเติม ทาวน์เฮ้าส์ ควรรู้

กฎหมายต่อเติม ทาวน์เฮ้าส์

ใครๆ หลายคนที่ซื้อบ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์แล้วมักจะอยากต่อเติมเพราะต้องการที่จะมีพื้นที่ใช้งานเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ด้านหลังครัวของทาวน์เฮ้าส์นี่ถือว่าเป็นที่ยอดนิยมเลยก็ว่าได้ จริงๆ แล้วการต่อเติมพวกนี้จะมีกฎหมายควบคุมอยู่นะคะ ซึ่งบางคนอาจจะไม่ทราบ หรือมองข้ามมันไป วันนี้ เรามาจะดูกันคะว่า กฎพื้นฐานที่เราควรจะต้องรู้ในการต่อเติมพวกนี้นั้นมีอะไรกันบ้าง

ขอบคุณภาพาจาก http://anekonline.com/ 

เรามาดูกันก่อนว่าอย่างไหนที่จะเรียกได้ว่า "ต่อเติม" ? ซึ่งเวลาเราคุยกับช่าง หรือผู้รับเหมานั้น เรามักจะใช้ภาษาที่ง่ายๆ ว่า "ต่อเติมบ้าน" แต่ตามใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร จะใช้คำว่า "ดัดแปลง" ซึ่งจะกินความหมายกว้างกว่าต่อเติม และถ้าหากการต่อเติมของเราเข้าถึงเกณฑ์ของคำว่า "ดัดแปลง" ใน พ.ร.บ. นี้แล้ว เราก็จะต้องทำตามหลักเกณฑ์ที่ได้พูดถึงต่อจากนี้ ซึ่งคำว่า "ดัดแปลง" ตาม พ.ร.บ. นี้จะคือ "การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งจะลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก ในเนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ที่ได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม" ดังนั้น การที่ต่อเติมที่หลายคนทำกัน คือการต่อเติมครัวที่อยู่ด้านหลังทาวน์เฮ้าส์ จึงถือว่าเป็นการดัดแปลงตามใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคารเสมอคะ

ในการจะ ดัดแปลง หลักคือจะต้องขออนุญาตก่อน ซึ่งเป็นหลักพื้นฐานของเรื่องนี้เลยคือ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร (ตามมาตรา 21 และ 39 ทวิ) สรุปได้ว่าการดัดแปลงอาคารนั้นจะต้อง 
1. ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ

2. ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมกับยื่นแบบแปลน ชื่อของสถาปนิกและวิศวกรที่ออกแบบ หรือทำการควบคุมงานให้เจ้าพนักงานนั้นทราบ เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นต่างๆ ซึ่งเราจะพูดถึงในหัวข้อต่อจากนี้ซึ่งคำว่า "อาคาร" นั้นจะรวมไปถึงบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดเลยคะ

เราจะไปขออนุญาตจากใคร ? คำตอบคือเราต้องไปขอ หรือแจ้งเรื่องการ ดัดแปลงอาคาร กับเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่ที่บ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ของเราตั้งอยู่คะ คือถ้าตั้งอยู่ในเขต กทม. ก็ให้ขอ หรือทำการแจ้งผู้ว่าราชการของกรุงเทพมหานครโดยเดินเรื่องผ่านทางสำนักงานเขต กทม. ที่อาคารของเราตั้งอยู่ หรือถ้าอยู่ต่างจังหวัดก็ให้ขอ หรือทำการแจ้งนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดนั้นๆ โดยเดินเรื่องผ่านองค์การบริหารส่วนจังหวัดนั้นเอง

จะมี 5 ข้อยกเว้นที่เราไม่ต้องขออนุญาต ในการต่อเติมบางเรื่องเป็นเรื่องของการซ่อมแซม หรืออาจเป็นเรื่องเล็กน้อย ซึ่งกฎหมายก็จะอนุโลมว่าไม่ต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานคะ ซึ่ง 5 เรื่องที่เป็นข้อยกเว้นนั้น ที่จะสามารถทำได้เลยเป็นดังต่อไปนี้ (เป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528)

1. ในการขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของในพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันในขนาดไม่เกิน 5 ตร.ม. และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคานในอาคารนั้น

2. ในการขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นในขนาดรวมกันไม่เกิน 5 ตร.ม. และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคานในอาคารนั้น

3. ในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร (เช่น เสา คาน ฐานราก) และโครงสร้างที่ไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก หรือคอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างที่เป็นรูปพรรณ โดยในการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิมที่เป็นอยู่ ดังนั้น ถ้าโครงสร้างอาคารที่ของเราเปลี่ยนเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก หรือคอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างที่เป็นรูปพรรณ เราจะต้องขอ หรือแจ้งกับเจ้าพนักงานเสมอ แม้ขนาด จำนวน วัสดุ หรือชนิดเสา หรือคานที่เป็นโครงสร้างนั้นจะไม่เปลี่ยนก็ตาม

4. ในการเปลี่ยนส่วนใดๆ ก็ตาม ในอาคารที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) โดยเราใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นซึ่งก็ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิมทั้งหมด (ซึ่งการในคำนวณกรณีแบบนี้ เราอาจจะต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)  

5. ในการเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งมีลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือในเนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามภายในบ้านที่มันไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) และในการดำเนินการพวกนี้เราไม่ได้ไปเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิมทั้งหมด (ซึ่งการในคำนวณกรณีแบบนี้ เราอาจจะต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)

แต่ถ้าเราไม่ทำตาม จะเกิดอะไรขึ้นหรอ ? ถ้าการต่อเติมของเราต้องไปขออนุญาต หรือต้องไปแจ้งกับเจ้าพนักงาน แต่เรากลับไม่ทำ หรือเราได้รับอนุญาตในการดัดแปลงแล้ว แต่ในเวลาต่อเติมจริง เรากลับต่อเติมไม่เหมือนกับที่ได้รับอนุญาตไว้ หรือจากแบบแปลนที่เราได้ยื่นขอไป  เราอาจมีโทษดังนี้ครับ

โทษในการทำการผิดในการดัดแปลงอาคาร คือ จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือจะปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และยังมีการปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดในเวลาที่เรายังฝ่าฝืน หรือจนกว่าเราจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง (เป็นไปตฟามมาตรา 31 และ 65 พรบ.ควบคุมอาคาร)

นอกจากนี้ ถ้าเพื่อนบ้านหลังติดกันกับเราและเราทำผิดกฎหมาย เพื่อนบ้านเราตามกฎหมายถือว่าเป็นผู้เสียหายได้ และมีการร้องเรียน หรือเจ้าพนักงานพบเจอว่าเรานั้นต่อเติมไม่ถูกต้อง หรือเราไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง เจ้าพนักงานก็จะมีอำนาจออกคำสั่งให้เจ้าของบ้าน หรือช่างที่ก่อสร้างระงับการก่อสร้างได้ แต่ถ้าเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็จะะสั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาต หรือทำการแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดได้ หรือถ้าจะเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้อีกแล้ว หรือผู้เป็นเจ้าของบ้านไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็อาจจะโดนสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดได้ หรืออาจแค่บางส่วนภายในเวลาที่เจ้าหน้าที่กำหนดได้  (เป็นไปตามมาตรา 40, 41 และ 42 พรบ.ควบคุมอาคาร) แต่ถ้ายังดื้อไม่ทำตามคำสั่งเจ้าพนักงานเหล่านี้อีก เราก็จะมีโทษเพิ่มอีกคือจะจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และจะมีการปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังเราฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้องตามที่เข้าหน้าที่สั่งฟ (ตามมาตรา 67 พรบ.ควบคุมอาคาร) 


>>>>>>>>-----เช่าคอนโด------<<<<<<<<