5 อันดับ ทำเล "คอนโดติดรถไฟฟ้า" ทำกำไร ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

5 อันดับ ทำเล "คอนโดติดรถไฟฟ้า" ที่ทำกำไร

ขอบคุณเนื้อหาบ่างส่วน และ ภาพ จาก http://terrabkk.com/

              ในภาวะที่ราคาคอนโดติดรถไฟฟ้านั้นมีการปรับราคาสูงขึ้นเรื่อย และยังสูงมากกว่าทำเลอื่นๆ แล้วถ้ามองในแง่ของการลงทุนแล้ว การซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้าจะให้ผลตอบแทนดีกว่าคอนโดทั่วไป โดยถ้าทำการปล่อยเช่าอัตราผลตอบอยู่ที่ 5-7% ต่อปี และการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) สูงสุดถึง 12% ต่อปี TarraBKK Research ได้สำรวจการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) ของคอนโดติดรถไฟฟ้าพร้อมอยู่ภายใน 500 เมตร ในช่วงเวลา 10 ปีที่ผ่านมา พบทำเลที่น่าสนใจซื้อเพื่ออยู่อาศัย และการลงทุน 5 อันดับ ดังนี้

อันดับที่ 1 ทำเลทองผลตอบแทนสูงสุด “บริเวณพหลโยธิน” ราคา Capital Gain มีเปอร์เซ็นการเพิ่มขึ้น 10-12 ต่อปี ส่วนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) ที่ 5 – 6% เหตุผลที่ราคาปรับสูง เพราะว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมานั้นไม่มีโครงการเปิดใหม่เลย แต่ในปีนี้มีโครงการเปิดใหม่โดยราคาสูงถึง 200,000 ตร.ม. จึงทำให้เร่งมูลค่าคอนโดติดรถไฟ้ฟ้าในพื้นที่ให้ปรับมูลค่าสูงขึ้นไปด้วย

อันดับที่ 2 ทำเลย่านธุรกิจ “ตากสิน-ธนบุรี” โดยมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ 9-10% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) ที่ 4-5% เหตุผลที่ราคาปรับสูง เพราะว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานั้นมีโครงการที่เปิดใหม่ในทำเลนี้เกิดขึ้นทุกปีถึงปีละ 2-3 โครงการ และแต่ละโครงการก็ปรับราคาขายสูงขึ้น โดยในย่านนี้สามารถเดินทางไปสาทรได้ภายใน 5 สถานี แต่กลับมีราคาขายที่ต่ำกว่าเกือบเท่าตัว จึงทำให้ทำเลนี้เป็นทำเลยอดฮิตของคนฝั่งธนบุรีเป็นอย่างมาก

อันดับที่ 3 ทำเลที่ไม่เคยหลับใหล “สุขุมวิท” โดยการปรับขึ้นของราคาในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นทุกปีแม้ในภาวะเศรษฐกิจจตกต่ำมีการเพิ่มขึ้น และราคา (Capital Gain) 7-10% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) อยู่ที่ 6-7% อาจเป็นเพราะเป็นพื่นที่ที่คึกคักในด้านต่างๆ มากมา จนมีคนต้องการพักอาศัยเยอะ แนะมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี 

อันดับที่ 4 ทำเลศูนย์กลางทางธุรกิจใหม่ (New CBD) คือ บริเวณรถไฟฟ้าใต้ดิน พระราม 9, เพชรบุรี โดยมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ 8-10% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) มากถึง 6% ทำเลนี้นั้นได้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์จากที่ดินและจากทำเลที่อยู่อาศัยไปสู่การทำเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานเกรด A และห้างสรรพสินค้าชั้นนำต่างๆ จึงทำให้เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงที่จสามารถะดึงดูดทั้งชาวต่างชาติ และแหล่งงานใหม่ ทำให้มีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ค่อนข้าง  โดยราคาขายเฉลี่ย 100,000 – 180,000 บ./ตร.ม. และค่าเช่า 15,000 – 30,000 บ./ด

อันดับที่ 5 ทำเลที่จะสามารถรองรับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ได้ดี “สามย่าน” โดยมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) มากถึง 9% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) ถึง 6% เนื่องจากในทำเลนี้มีพื้นที่ในการพัฒนาเป็นคอนโดแบบมีกรรมสิทธิ์ (Freehold) อยู่ไม่มากนัก พร้อมทั้งมีความเจริญที่กำลังก้าวเข้ามา ทำให้คอนโดที่อยู่ในบริเวณ MRT สามย่านนั้นมีราคาขายเฉลี่ย 100,000 – 210,000 บ./ตร.ม. ค่าเช่า 17,000 – 35,000 บ./ด



สำหรับผู้ที่คิดซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน นั้นก็ลองตามอ่านนบทความก่อนหน้านี้ได้เลยนะคะ ขอบคุณมากคะ

หลักในการเลือกซื้อ คอนโด ที่สามารถสร้างกำไรได้อย่างแน่นอน

ขอขอบคุณ เนื้อหาบางส่วน  และภาพ จาก http://www.home.co.th/

       ตอนนี้ธุรกิจคอนโดถือว่ามาแรง ไม่แพ้ธุระกิจอื่นๆ เลยก็ว่าได้ ดูจากการที่มีคอนโดเกิดขึ้นใหม่ เดือนๆนึงเกือบ 10 โครงการ ซึ่งมีมากกว่าจำนวนคนที่ต้องการจะอยู่ด้วยซ้ำ และอีกธุรกิจที่เกิดขึ้นคือ การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยขายหรือเช่า ที่ถ้าเราจับจองได้ถูกที่ถูกเวลาละก็ ก็รวยแบบไม่รู้เนื้อรู้ตัวเลย แต่ก็เช่นกัน ใครที่พลาดก็จะเจอกับหนี้ก้อนโต เพื่อหลีกหนี้ปัญหาขาดทุน วันนี้ผมจึงไปหาข้อมูลมาฝากกัน เพื่อนำไปปรับใช้ ในการเลือกซือคอนโดต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดติดรถไฟฟ้า คอนโดชานเมือง หรือคอนโดต่างๆ ให้สามารซื้อและได้กำไรแน่นอน โดยมีวิธีการดังนี้

1. ซื้อในช่วงที่คนส่วนมากคิดว่าอนาคตคอนโดจะแย่ลง โดยหลักการคิดนี้ไม่ต่างจากการหลักการซื้อหุ้นเลย คือการซื้อในตอนที่คนส่วนใหญ่คิดว่าจะไม่ลงทุนทำให้ราคาตก เราก็ซื้อมาและรอปล่อยในวันที่ราคาดีขึ้น

2. ในการปล่อยให้เช่า ค่าเช่ารายเดือนนั้นควรได้รับมากกว่ารายจ่ายที่เกียวเนื่องกับคอนโด เช่น เงินส่งธนาคาร ค่าภาษี และอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องกัน จึงจะบอกได้ว่า ได้กำไร

3. มีราคาที่ถูกกว่าคอนโดในบริเวณนั้น ซึ่งถ้าเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วควรดูคอนโดหรืออพาตร์เม้นรอบๆ ว่าราคาเป็นแบบให้โดยคอนโดที่เราจะซื้อควรถูกกว่า เพราะจำทำให้นาสนใจกว่าในการทำกำไร

4. ห้องเช่าในพื้นที่ต้องมีคนอาศัยเต็มอยู่แล้ว เป็นสิ่งที่ต้องตรวจสอบให้ชัดเจนมากที่สุด ไม่ควรให้เหลือห้องว่างเกิน 5% จากทั้งหมด

5. เศรฐกิจในพื้นที่ต้องมีแนวโน้มจะสุงขึ้น ซึ่งสามารถดูได้จาก ว่าในอนาคตจะเกิดการเดินทางใหม่ๆ มั้ย เช่น รถไฟฟ้าต่างๆ หรือถนนเส้นใหม่ แล้วควรดูด้วยว่าจะเกิด ย่านค้าขายขึ้นใหม่ในอนาคตมั้ย เช่น ห้างต่างๆ ตลาดใหญ่ๆ เป็นต้น

6. คอนโดควรมีเอกลักษณ์เป็นของตัวเอง ไม่ซำจำเจกับที่อื่น เช่น ด้านการออกแบบ วิวทิวทัศน์ การบริการต่างๆ ทำเล เป็นต้น

7. โอกาศที่จะเกิดที่พักอาศัยใหม่ๆ มีน้อย เช่นคอนโด อพาร์ตเม้นต์ โดยสามารถดูได้จาก จำนวนพื้นที่ที่สามารถก็สร้างได้ นั้นมีน้อย ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นของราชการที่ห้ามก็สร้างหรืออาจเป็นสิ่งปลูกสร้างที่จะต้องใช้งานจึงไม่สามารถก่สร้างได้

8. ต้องเป็นโครงการคอนโดที่มีประสิทธิภาพ โดยดูจากโครงการที่ผ่านๆ มาว่า เคยมีการฟ้องร้องกันมั้ย หรือมีปัญหาหลังซื้อมั้ย ถ้าไม่มีถือว่าเป็นคอนโดที่น่าลงทุน

9. จำนวนผู้พักอาศัย ดูจากการที่คอนโดที่เราจะลงทุนนั้นมีผู้พักอาศัยจริงๆ เยอะแค่ใหน ยิ่งเยอะยิ่งดี และดูว่าเปป็นคนที่เช่าอยู่กี่เปอร์เซนต์ โดยถ้ามีผู้เช่าอยู่ต่ำกว่า 20% ถือว่าได้ แต่ถ้ากำกว่า 10% จะถือว่าดีเยี่ยม

ทั้งหมดก็เป็นหลักในการเลือกซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งถ้าทำตามได้ทั้งหมดก็จะได้กำไร แต่ว่าก็ยังไม่ 100% เพราะถ้าคอนโดของคุณมีสิ่งเหล่านี้อยู่จะขาดทุนอย่าแน่นอน แม่ข้อเดียวก็ตาม

1. อัตราการจ้างงานมีแนวโน้มต่ำลงทุกๆ ปี

2. มีที่พักอาศัยเกิดขึ้นใหม่เป็นจำนวนมาก

3. ถ้าปล่อยให้เช่า รายจ่ายที่เกี่ยวเนื่องกับคอนโดต่ำกว่าการปล่อยให้เช่าของคอนโดหรือ อพาร์ตเม้นต์ในบริเวณนั้น

4. คอนโดเกิน 30% เป็นของนักลงทุนและยังว่าอยู่่
ซึ่งถ้าเกิดหนึ่งใน 4 นี้ แสดงว่าจะขาดทุน ไม่ควรลงทุน

คอนโดราคาถูก http://home.sanook.com/1241/