คอนโดติดรถไฟฟ้า กำลังล้นตลาด มีแนวโน้มเข้าสู่วิกฤติใน 3 ปี

คอนโดติดรถไฟฟ้า กำลังล้นตลาด มีแนวโน้มเข้าสู่วิกฤติใน 3 ปี

บล็อก รีวิวคอนโดติดรถไฟฟ้า ขอขอบคุณภาพจาก http://news.mthai.com/

จากการที่สำรวจที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยให้ศูนย์ข้อมูลที่วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ของบริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือย่อว่า AREA ได้พบว่า ณ เดือนกรกฎาคม 2558 ได้มีโครงการที่อยู่อาศัย เปิด ใหม่ จำนวนถึง 488,026 หน่วย โดยรวมมูลค่ากว่า 1.64 แสนล้านบาท ทั้งนี้ได้เป็นคอนโดมิเนียมมากสุด 51% และรองลงมาเป็น ทาวน์เฮาส์ 23% บ้านเดี่ยว 19% และอื่นๆอีก ได้แก่ บ้านแฝด หรืออาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรร 7% ท่ามกลางสถานการณ์ในตลาดทรงตัวตาม ภาวะเศรษฐกิจนั้นด้วย 

อสังหาฯส่อล้น 

สำหรับในหน่วยเหลือขายมีกันรวมอยู่ที่ประมาณ 1.78 ในแสนหน่วย ซึ่งก็ถือว่ายังไม่อยู่ในขั้นภาวะล้นตลาด และแม้ว่าหน่วยเหลือขาย จะได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานี้ แต่ก็เป็นอัตราการเพิ่มไม่มากเท่าไหร่นัก เนื่องจากในสัดส่วนเหลือขายของบ้านในกรุงเทพฯ จะอยู่ที่ 3.7% ของทั้งหมด หรือจะมีราว 4.8 ล้านหน่วย และเมื่อเทียบกับในภาวะวิกฤติช่วงปี 2540-2542 ที่มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยเหลือขาย ในกรุงเทพฯสูงถึง 5%นั้นเอง 

โดยนายโสภณ พรโชคชัย หรือประธานกรรมการบริหาร ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและได้ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ และคณะกรรมการผู้จัดการ ของบริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด กฌกล่าวว่า แม้หน่วยเหลือขายขณะนี้จะยังมีไม่ถึงขั้นวิกฤติ แต่หาก ไม่ได้มีการแก้ไขและยังมีจำนวนสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องในปริมาณมากอย่างนี้ อาจจะมีแนวโน้มสู่วิกฤติได้ภายในระยะ 2-3 ปี ข้างหน้า นอกจากนี้สิ่งที่น่าเป็นกังวลในประการถัดมาก็คือ โครงการส่วนใหญ่หรือราว 60% นั้นยังก่อสร้างไม่เสร็จ ซึ่งก็ถือว่ายังมีความเปราะบางในการซื้อที่อยู่อาศัยมาก หากเกิดปัญหาหรือวิกฤติอสังหาฯขึ้น อาจจะส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อ และผู้ประกอบการ และรวมถึงสถาบันการเงินเช่น ในอดีต อีกได้

คาดเปิดใหม่ทั้งปี 1 แสนหน่วย 

โดยทั้งนี้ จากการสำรวจก็ยังพบว่าในช่วงครึ่งปีแรก ได้มีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวน 56,548 หน่วย โดยจำนวน 56,388 หน่วย หรือ 99.7% ได้เป็นที่อยู่อาศัย และแบ่งเป็นคอนโดฯ 37,220 หน่วย (หรือ66%) ทาวน์เฮาส์ 12,176 หน่วย (หรือ22%) และบ้านเดี่ยว 4,230 หน่วย หรือ 8% และส่วนใหญ่ก็เป็นสินค้าในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท นอกจากนี้ก็ยังพบว่า ที่อยู่ อาศัยระดับราคา 1-5 ล้านบาท ได้ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งทำให้คาดการณ์ได้ว่าในปี 2558 จะได้มีการเปิดตัวลดลง 16% และเหลือเพียงประมาณ 75,404 หน่วย โดยจากเดิมในปี 2557 ได้มีการเปิดตัวอยู่ที่ 89,729 หน่วย ในส่วนของมูลค่านี้ก็จะลดลงเช่นกัน ประมาณ 10% จากในปี 2557 ที่เปิดตัว 2.22 แสนล้านบาท แต่ในปีนี้ก็คาดว่ามูลค่าจะอยู่ที่ 1.99 แสนล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึง ความสามารถของผู้บริโภคในระดับปานกลาง-ล่าง ซึ่งก็เป็นกลุ่มใหญ่ของตลาดลดลงมาก สืบเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงด้วย 

อย่างไรก็ดี ก็ได้คาดว่าทั้งปี 2558 จะมีโครงการเปิดใหม่ทั้งหมด 107,821 หน่วย หรือลดลงประมาณ 6% จากในปีที่แล้วที่มี 114,094 หน่วย ในขณะที่มูลค่าโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้นมากถึง 21% จากปี 2557 ซึ่งมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 3.45 แสนล้านบาท และเพิ่มเป็น 4.18 แสนล้านบาท เนื่องมาจากว่าสินค้าราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งส่วนมากจะเป็นคอนโดฯมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นทั้งในจำนวนหน่วย และในมูลค่าการพัฒนาถึง 25% เพราะว่าเป็นสินค้าที่ผู้ซื้อ ได้ซื้อไว้เก็งกำไรมากที่สุด โดยส่วนสินค้าราคามากกว่า 5 ล้านบาท โดยเฉพาะ ในราคา 20 ล้านบาท ได้มีการเปิดตัวมากทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ โดยมีจำนวนถึง 2,166 หน่วย หรือคิดเป็นประมาณ 4 เท่า ในขณะที่มูลค่าสูง ถึง 7.18 หมื่นล้านบาท หรือก็เป็น 5 เท่าของปี 2557 ที่เปิดได้ขาย 449 หน่วย โดยรวมมูลค่า 1.25 หมื่นล้านบาทเลย 

เก็งกำไรคอนโดฯ มีน้อยลง 

จากการที่สำรวจล่าสุด ณ เดือนตุลาคม 2558 ก็พบว่ามีห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าหรือคอนโดติดรถไฟฟ้ามีอยู่ประมาณ 114,959 หน่วยที่แล้วเสร็จใน ระยะเวลาเกิน 3 ปี นี้(และไม่นับรวมห้องชุดที่ก่อสร้างแล้วในเวลาไม่ถึง 6 เดือน เพราะว่าห้องชุดที่เพิ่งเสร็จนั้น ก็ยังต้องรอการเตรียม และตัวและตกแต่งก่อนเข้าอยู่อาศัย)ในจำนวนนี้ก็พบว่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว 82,356 หน่วย หรือประมาณ 72% ของทั้งหมด ก็ได้แสดงให้เห็นว่า มีการเก็งกำไรน้อย โดยยังมีหน่วยที่ยังว่างอยู่ 32,603 หน่วย หรือประมาณ 28% เท่านั้น เมื่อได้เจาะลึกลงไปในรายละเอียดก็ยังพบว่า ผู้ที่ซื้อ เพื่ออยู่อาศัยเองประมาณ 65,590 หน่วย หรือราว 80% เลย ของหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่ทั้งหมด ที่เหลืออีก 16,766 หน่วย ก็เป็นหน่วยที่มีผู้เช่าอยู่ ในการที่มีผู้เช่าอยู่ไม่มากเพียง 1 ใน 5 นั้นถือว่าการเก็งกำไรยังมีไม่มากนักนั้นเอง แม้ในการเช่าคอนโดก็ตามแต่ 

ทั้งนี้ ถ้าหากตั้งสมมติฐานว่า ในกลุ่มที่ยังไม่เข้าอยู่อาศัยโดยส่วนมากอยู่ที่ประมาณ 2 ใน 3 นั้นจะเป็นพวกเก็งกำไรหรือปล่อยให้เช่า ก็อาจจะประมาณการได้ว่ามีเพียง 10,868 หน่วยของ 32,603 หน่วยที่ยังว่างอยู่เท่านั้นที่จะได้ย้ายเข้าอยู่อาศัยเอง ดังนั้นในตัวเลขของผู้ที่ ซื้ออยู่อาศัยเองนั้นจะมี 65,590 หน่วยที่เข้าอยู่บวกกับด้วย 10,868 หน่วยที่ได้คาดว่าผู้ซื้อจะย้ายเข้าอยู่เอง ดังนั้นจึงได้ทำให้คาดการณ์ได้ ว่าจะมีผู้ซื้ออยู่เองอยู่ที่ 76,458 หน่วยหรือคิดเป็น 67% หรือ 2 ใน 3 ของจำนวนหน่วยทั้งหมดก็คือ 114,959 หน่วย ด็แสดงว่าการเก็ง กำไรนั้นเป็นส่วนน้อย ในส่วนใหญ่ของห้องชุดแนวรถไฟฟ้าหรือคอนโดติดรถไฟฟ้า ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย ในกรณีนี้ต่างจากบ้านเอื้ออาทรที่ในหลายโครงการ ก็ปรากฏว่าผู้ซื้อเดิมย้ายออกไปครึ่งหนึ่งแล้วด้วยในเรื่องคอนโดการปล่อยเช่าคอนโดก็ได้มีอัตรลดลงเช่นกัน 

ในด้านของอัตราผลตอบแทน ก็พบว่า ราคาเพิ่มขึ้นอยู่ 5.1% ต่อปี ในส่วนอัตราผลตอบแทนก็เพิ่มขึ้น 5.8% ต่อปี ทั้งนี้ก็คิดจากค่าเช่าคอนโด คูณด้วย 10 เดือน (ให้สมมติให้ค่าเช่าเดือนที่ 11-12 เป็นค่าใช้จ่าย และภาษีและในค่าดำเนินการ) และหารด้วยในราคาตลาด การที่มี ผลตอบแทนทั้งจากราคาเพิ่มนั้นและผลตอบแทนจากการเช่ารวมค่อนข้างสูงนั้นก็คือ 10.8% นั้นแสดงว่าการลงทุนซื้อห้องชุดตามแนว รถไฟฟ้าหรือคอนโดติดรถไฟฟ้าเพื่อปล่อยเช่าคอนโดหรือขายต่อในระยะยาวก็ป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่น่าสนใจเลย 


บล็อก รีวิวคอนโดติดรถไฟฟ้า ขอขอบคุณที่มาจาก ฐานเศรษฐกิจ

เคหะ ลุยคอนโดติดรถไฟฟ้า 4 แห่งเริ่มต้น6แสน-1ล้าน

เคหะ ลุยคอนโดติดรถไฟฟ้า 4 แห่งเริ่มต้น6แสน-1ล้าน

บล็อก รีวิวคอนโดติดรถไฟฟ้า เช่าคอนโด ขอขอบคุณภาพจาก thaihomeonline.com

เดินหน้าไฟเขียวแผนลงทุนเคหะฯ โดยสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยทั่วไทย ทั้งการขายขาด และให้เช่าในราคาถูก 1,500-2,500 บาท/เดือน มีทั้งห้องชุด บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ในปีหน้าเปิดมิติใหม่โดยการตะลุยคอนโดฯ 28-32 ตร.ม. ตามแนวรถไฟฟ้า 4 ทำเล เป็นคอนโดรถติดรถไฟฟ้า ประชานิเวศน์ 3-ร่มเกล้า-ลำลูกกา-บางปู โดยเจาะกลุ่มมนุษย์เงินเดือนและข้าราชการ จะเริ่มต้น 6 แสนถึง 1 ล้านบาทเท่านั้น

โดยนายสุภัคร ลดาวัลย์ ณ อยุธยา หรือรอง ผู้ว่าการ การเคหะแห่งชาติ (กคช.) ได้เปิดเผย ประชาชาติธุรกิจ ไว้ว่า เมื่อวันที่ 4 พ.ย.2558 คณะกรรมการในการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ หรือบอร์ดสภาพัฒน์ ได้มีมติอนุมัติกรอบการลงทุนและได้พัฒนาโครงการเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีรายได้น้อยจนถึง ระดับปานกลาง โดยตามแผนลงทุนของ กคช. ในปี 2558-2560 เป็นจำนวน 4 โครงการบนที่ดินเดิม และได้มีสินทรัพย์รอพัฒนา Sunk Cost ที่พร้อมเสนอคณะรัฐมนตรี หรือ ครม. เพื่อ พิจารณาอนุมัติเป็นโครงการรายโครงการต่อไป

ซึ่งทั้ง 4 โครงการ ก็เป็นส่วนหนึ่งของแผน 10 ปีตามที่นโยบายของรัฐ เพื่อที่ให้ผู้มีรายได้น้อยได้มีบ้านเป็นของตัวเอง ซึ่งการเคหะฯนั้นพร้อมเปิดขายและก่อสร้างได้ทันที หลังที่ ครม. ได้อนุมัติ โดยแหล่งเงินลงทุนมาจากทั้งหมด 3 ส่วนคือ ส่วนเงินอุดหนุนจากรัฐบาล ส่วนเงินกู้ แลส่วนเงินรายได้ของ กคช. นั้นเอง

โดยใน 4 โครงการ จะประกอบด้วย 

1.โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยชุดที่ 1 ซึ่งจะเสนอ ครม. ภายในเดือน ธ.ค.นี้ และเริ่มสร้างปี 2559 และแล้วเสร็จปี 2561 โดยมี 43 โครงการทั่วประเทศ จำนวนทั้งหมด 11,559 หน่วย และเงินลงทุนรวม 10,000 ล้านบาท

โดยแยกเป็นโครงการเคหะชุมชนของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางจำนวน 30 โครงการ หรือจำนวน 10,167 หน่วย โดยราคาเริ่มต้น 5.5-7 แสนบาท โดยเป็นอาคารชุด 3-5 ชั้น และบ้านแถว 2 ชั้น บ้านเดี่ยว 1-2 ชั้น และบ้านแฝด 2 ชั้น อาทิเช่น เคหะชุมชนบางขุนเทียน มิตรไมตรี หรือบางบ่อ บางปู และนครปฐม ชลบุรี ระยอง ปราจีนบุรี รวมถึงบุรีรัมย์ ศรีสะเกษ กาฬสินธุ์ พระนครศรีอยุธยา และในเชียงรากน้อย, บางปะอิน,โรจนะนอกจากยี้ก็ ลพบุรี พิษณุโลก ฉะเชิงเทรา เชียงใหม่ ตาก ยังต่ออีกที่สงขลา สุราษฎร์ธานี ตรัง และสระบุรี

โดยส่วนโครงการที่รองรับกลุ่มในระดับกลางขึ้นไป จะขายเริ่มต้น 1 ล้านบาทขึ้นไป โดยมี 13 โครงการ และจำนวน 1,392 หน่วย โดยมีอาคารพาณิชย์ 3-3.5 ชั้น เป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น บ้านแถว 2 ชั้น และบ้านเดี่ยว 1-2 ชั้น และทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น อาทิ เช่น เคหะชุมชน จ.สมุทรสาคร (เศรษฐกิจ 2) และสมุทรปราการ กำแพงเพชร บุรีรัมย์ อุบลราชธานี อีกทั้งอุดรธานี ระยอง ภูเก็ต ขอนแก่น และกระบี่

2.โดยโครงการอาคารเช่าและเช่าคอนโดสำหรับผู้มีรายได้น้อยนั้น มี 32 โครงการทั่วประเทศ จำนวนรวม 10,107 หน่วย โดยมูลค่าลงทุน 5,070 ล้านบาท เช่น ที่ร่มเกล้า ที่บางพลี ที่ปทุมธานี ที่แหลมฉบัง อุบลราชธานี อุดรธานี ลพบุรี พระนครศรีอยุธยา และโรจนะ เป็นต้น โดยเริ่มก่อสร้างปี 2559 แล้วเสร็จในปี 2563 ซึ่งเป็นอาคารชุดขนาด 28-32 ตารางเมตร และกำหนดระยะเวลาเช่าแบบปีต่อปี โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนในพื้นที่ต่างจังหวัดจะอยู่ที่ห้องละ 1,500 บาท ในทำเลกรุงเทพฯ 2,000-2,500 บาทต่อห้องค่ะ แต่ในระบบการเช่าคอนโดนั้นอาจจะมีหรือไม่มีจะมาบอกกันอีกที

สภาพัฒน์ได้เห็นชอบแล้ว โดยให้การเคหะฯได้ทบทวนรายละเอียดอีกเล็กน้อย ในเรื่องการคืนทุนให้เร็วขึ้นอีก โดยจากที่เสนอไป 12 ปี ถ้าทุกอย่างเสร็จก็พร้อมจะเสนอ ครม.เพื่ออนุมัติทันที ส่วนในอาคารชุดให้เช่า 6 พื้นที่และเขตเศรษฐกิจพิเศษที่ตาก มุกดาหาร สระแก้ว และสงขลา ตราด และหนองคายนั้น ยังรอเจรจากรมธนารักษ์เรื่องที่ดินอยู่ในตอนนี้

3.ในโครงการคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้าและในระบบขนส่งทางราง ได้มีแผนลงทุน 12,000 หน่วย ที่มีขนาดพื้นที่ 28-32 ตารางเมตร และเป็นอาคารสูง 8-20 ชั้น ใน 4 ทำเลบนที่ดินเดิมของคณะ กคช. ซึ่งได้แก่ 1.ประชานิเวศน์ 3 พื้นที่ 8 ไร่ บริเวณตรงข้ามโรงเรียนเบญจมราชานุสรณ์ โดยรองรับรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) และ2.ลำลูกกา คลอง 2 ติดถนนลำลูกกา บนพื้นที่ 25-28 ไร่ รองรับรถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) และ3.ร่มเกล้า บนพื้นที่ 1,000 ไร่ โดยใกล้รถไฟฟ้า 2 สายคือ แอร์พอร์ตลิงก์กับสายสีส้ม (หรือศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) และที่ 4.บางปู บนพื้นที่กว่า 30 ไร่ โดยรับรถไฟฟ้าสายสีเขียว และต่อขยาย (สมุทรปราการ-บางปู) นั้นเอง

คอนโดติดรถไฟฟ้า การเคหะฯจะทำการลงทุนสร้างและขายเอง โดยเป็นกรอบแนวคิดใหม่ โดยจะเร่งออกแบบรองรับไลฟ์สไตล์ของกลุ่มคนรุ่นใหม่วัยโดยเริ่มต้นทำงาน และยังมีรายได้ขนาดปานกลาง มีนิติบุคคลบริหารโครงการโดยตามกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งก็เป็นโมเดลใหม่ ต่างจากเดิมที่เคยพัฒนา ในราคาขายเริ่มต้น 6 แสนบาทถึง 1 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งขึ้นอยู่กับทำเล และขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษาโครงการ โดยจะแล้วเสร็จ ธ.ค.นี้ และจะเปิดขายปลายปีหน้า

และ 4.ในโครงการฟื้นฟูแฟลตดินแดง โดยสภาพัฒน์ก็เห็นด้วยกับแผนแม่บทโครงการ แต่ให้ กคช.ได้ทำรายละเอียดการพัฒนามาให้ชัดเจน ทั้งขนาดพื้นที่และอื่นๆ เพราะยังมีผู้อยู่อาศัยเดิมที่ไม่เห็นด้วยในเรื่องอัตราค่าเช่า 1,000-1,500 บาท/เดือน/ห้อง และทั้งต้องการห้องขนาดใหญ่ขึ้นจาก 33 ตารางเมตร ให้เป็นขนาดกว่า 40 ตารางเมตรนั้นเอง

ทั้งนี้ ตามแผนแม่บทของ กคช.จะใช้เวลาพัฒนารวม 8 ปี เริ่มปี 2559 และจะพัฒนาเป็นอาคารสูง 25 ชั้น และ 35 ชั้น โดยจำนวนรวม 20,292 ยูนิต โดยสร้างขึ้นเพื่อรองรับกลุ่ม ผู้ที่อยู่อาศัยเดิมเป็นลำดับแรก จำนวนทั้งหมด 6,000 ยูนิต ในปี 2559 จะสร้างบริเวณ หัวมุมสามเหลี่ยมดินแดง ในพื้นที่ 2 ไร่ อาคารสูง 25 ชั้น จำนวนรวม 334 ยูนิต โดยรองรับผู้อยู่อาศัยเดิม จำนวนรวม 5 อาคาร คือ อาคารที่ 18-20 และอาคารที่ 21-22 และผู้อยู่อาศัยใหม่ในบางส่วนนั้นเอง

ในแผนของระยะเร่งด่วน 3 ปีแรก (2559-2561) ก็จะพัฒนาจำนวน 515,268 ครัวเรือน ซึ่งเป็นเงินกว่า 95,596 ล้านบาท และเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย 87,589 หน่วย ก็เป็นอาคารเช่า 10,107 หน่วย โดยฟื้นฟูแฟลตดินแดง 1,581 หน่วย ก็จะวางศิลาฤกษ์เดือน เม.ย. 2559, ในอาคารเช่าเขตเศรษฐกิจพิเศษ จ.ตาก มุกดาหาร สระแก้ว สงขลา ตราด และหนองคาย 8,000 หน่วย และอาคารเช่าซื้อ 67,901 หน่วย เช่น ในแนวรถไฟฟ้ากรุงเทพฯและปริมณฑล 8,000 หน่วย และในที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยรองรับชุมชนริมคลองอีก 11,044 ครัวเรือน

ซึ่งทั้งหมดนี้ก็เป็นการช่วยเหลือคนมีมีฐานะปลานกลางให้มีบ้านเป็นของตัวเอง นอกจากนี้ก็ยังเห็นโครงการที่น่าสนใจคือ คอนโดติดรถไฟฟ้า ที่มีถึง 4 โครงการ โดยจะทำการปล่อยขายเป็นหลัก ซึ่งอาจจะมีการเช่าคอนโดกับทางเคหะ เองโดยจะเร่งพัฒนาเพื่อรอรับผู้ที่จะมาอยู่อาศัยโดยจะทำการยื่นเรื่องในไม่นานนี้ โดยอ าจจะมีการเช่าคอนโดอย่างไรหรือปล่อยขายอย่างไรเราจะมาบอกเล่ากันอีกที

บล็อกรีวิวคอนโดติดรถไฟฟ้า เช่าคอนโด ขอขอบคุณเนื้อหาบางส่วนจาก ประชาชาติธุรกิจ

การลงทุนกับคอนโดไฮเอนด์ ที่เยี่ยมกว่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ยังไปต่อได้ไหม

การลงทุนกับคอนโดไฮเอนด์ ที่เยี่ยมกว่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ยังไปต่อได้ไหม

บล็อกริวิว คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ขอขอบคุณภาพจาก thinkofliving.com

แม้ว่าเราจะเห็นชัดๆ แล้วว่าอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ตลาดที่ยังพอไปได้ก็คือสินค้าที่อยู่อาศัยระดับกลางจนถึงบนขึ้นไป  โดยเฉพาะในเรื่องคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ซึ่งจะชัดเจนที่สุด เพราะในหลายโครงการในย่าน CBD นั้น ที่ได้เปิดตัวออกมาส่วนใหญ่แล้วล้วนขายดี และในบางโครงการถึงขั้นแย่งกันซื้อเลยก็มีค่ะ

แต่อย่างไรก็ตามในโครงการระดับนี้และขายดีในแบบนี้แน่นอนว่าย่อมมีกลุ่มนักลงทุนรวมอยู่ด้วยเช่นกัน ซึ่งตัวเลขจากบริษัทตัวแทนอสังหาฯนั้น ระบุไว้ว่ามีนักลงทุนไม่ต่ำกว่า 30-40% แต่ในท่ามกลางเศรษฐกิจแบบนี้แล้ว ความต้องการในตลาดก็คงลดลงเช่นกัน แบบนี้จึงได้เป็นคำถามที่น่าสนใจว่าหากใครสักคนที่ได้มีเงินแล้วคิดจะหาช่องทางทำกำไรแล้ว ด้วยการซื้อลงทุนคอนโดมิเดียม ในตอนนี้จะยังมีโอกาสหรือไม่ ในคอนโดใกล้รถไฟฟ้า หรือการปล่อยเช่าคอนโด หรือแม้แต่การเลือกซื้อคอนโดไฮเอนด์

ซัพพลาย และ ดีมานด์
นิยามของคอนโดฯ ไฮเอนด์แบบคร่าวๆ ก็คือวัดกันที่ราคาต่อตารางเมตรเลย ซึ่งก็จะมีหลายระดับเริ่มตั้งแต่ 120,000 บาท/ตร.ม. หรือบางราคาต่อยูนิตประมาณ 5 ล้านบาทขึ้นไป ที่เรียกว่า “ไฮเอนด์” และสูงขึ้นไปกว่านี้เรียก “ลักซูรี่” คือราคาที่ต่อตารางเมตรตั้งแต่ 200,000 บาทขึ้นไป หรืออยู่ที่ยูนิตละ 10 ล้านบาทขึ้นไป และก่อนจะไปสิ้นสุดที่ “ซูเปอร์ลักซูรี่” โดยที่ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้นที่ 300,000 บาทหรือยูนิตละประมาณ 20 ล้านบาทขึ้นไป แต่อย่างไรก็ตามในอนาคตอันใกล้นี้อาจจะมีคอนโดฯ ที่ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่านี้ก็ได้ แบบนี้น่าจะเรียกเป็น “อัลติเมท”เลยก็ว่าได้

โดยปกติแล้วคอนโดฯ กลุ่มนี้ทำเลจะจำกัดอยู่ในเฉพาะในย่านใจกลางเมืองหรือในเขต CBD เช่น พวกสีลม สาทร เพลินจิต ชิดลม และรวมถึงสุขุมวิทตอนต้นและทำเลพิเศษๆ เช่น บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งในหลายปีก่อนจำนวนโครงการเปิดใหม่แค่ละปี 4,000-5,000 ยูนิต แต่ใน 2-3 ปีมานี้ได้มีซัพพลายคอนโดฯ ไฮเอนด์เพิ่มขึ้นมากทีเดียว แต่ถ้าคอนโดมิเดียมที่ต่ำกว่ามาหน่อยก็จะเป็จำพวกคอนโดใกล้รถไฟฟ้าที่มีทำเลดีแต่ไม่ได้เพื่อการอยู่อาศัยโดยแท้จริง เพราะจะมีวิวทิวทัศที่แย่กว่า และยังมีการปล่อยให้เช่าคอนโดด้วยซึ่งจะทำให้มีการแข่งขันทางด้านราคากันจำนวนมากทำให้ราคาต่ำลง 

ตัวเลขจากแผนกวิจัย CBRE ได้ระบุว่า ในปีที่ผ่านมา 2557 นี้ได้มีคอนโดฯ เปิดใหม่เฉพาะย่านใจกลางกรุงเทพฯ รวมรวมกันทั้งสิ้น 20 โครงการหรือประมาณ 7,255 ยูนิต และในขณะที่ปี 2558 เพียงครึ่งปีแรกได้เปิดไปแล้วถึง 16 โครงการ หรือประมาณ 5,304 ยูนิต ดังนั้นหากเรานับรวมโครงการที่จะเปิดตัวครึ่งปีหลังซึ่งเป็นไปได้ว่าจะมีมากกว่าครึ่งปีแรกแน่นอน จำนวนคอนโดฯ ไฮเอนด์เปิดใหม่ในปีนี้อาจถึง 10,000 ยูนิตเลยก็ได้ ในขณะที่อัตราการขายโดยเฉลี่ยอยู่เพียง 50-60% หรือความต้องการในแต่ละปีนั้นมีเพียง 4,000-5,000 ยูนิตเท่านั้นเอง จึงเป็นประเด็นน่าคิดแล้วว่าท่ามกลางจำนวนคอนโดฯ ที่เกิดใหม่ที่เปิดตัวใหม่ออกมามากมายนั้น หากเราเป็นหนึ่งในนักลงทุนที่คิดจะแสวงหาผลกำไรจากการขายต่อหรือการปล่อยเช่าคอนโดจะต้องทำอย่างไร

ผลตอบแทนในการปล่อยเช่าคอนโด/ขายดาวน์คอนโด
แม้ว่าในตลอดหลายปีที่ผ่านมานี้อัตราค่าเช่าคอนโดฯ ไฮเอนด์นั้นไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนักก็ตาม เมื่อเทียบกับราคาขายคอนโดฯนั้น ได้เปิดใหม่ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าตกใจแล้ว แต่จากข้อมูลของคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลแล้ว คือบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของเรา พบว่าอัตราผลตอบแทนจากการที่ปล่อยเช่าคอนโดฯ ไฮเอนด์ในระดับราคาที่ตั้งแต่ 200,000 บาท/ตร.ม.ขึ้นไปนั้น ยังให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจอยู่ คือเฉลี่ยตั้งแต่ที่ 3-7% ต่อปี แตกต่างกันในแต่ละทำเลเลย โดยทำเลที่ให้ผลตอบแทนจากอัตราค่าเช่าที่สูงที่สุดคือซอยสุขุมวิท 23-49 ค่ะ

ในขณะที่อัตรากำไรจากการขายต่อยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว (Resale) ตัวเลขของ CBRE ณ ไตรมาส 2 ปีนี้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 7.6% โดยทำเลที่การขายต่อมีส่วนต่างกำไรเฉลี่ยมากที่สุดคือทำเลรอบๆ สวนลุมพินี 

ผู้ที่จะลงทุนคอนโดฯ ไฮเอนด์เพื่อที่จะหวังปล่อยเช่าคอนโด หรือขายคอนโด เพื่อหวังกำไรนั้นก็ควรเลือกโครงการให้มีดีๆ ดูมีเอกลักษณ์ เพราะคนที่รวยส่วนใหญ่ไม่ได้หวังจะซื้อคอนโดเพื่อสนองต่ออารมณ์แต่ยังหวังจะทำกำไรต่อจากคอนโดที่ซื้อมาได้ด้วย  โดยเฉพาะการลงทุนเพื่อที่เตรียมขายต่อให้กับคนมีเงินหรือเศรษฐีนั้น เพราะผู้ซื้อกลุ่มนี้หากเจอโปรดักต์ที่ใช่ที่ต้องการในทำเลที่หาไม่ได้อีกแล้วและยังตอบโจทย์การใช้ชีวิตของเขาอีกด้วย โอกาสในการที่นักลงทุนนั้นจะขายต่อและบวกกำไรได้ก็มีอีกเยอะมาก แต่ที่สำคัญผู้ลงทุนควรมีเงินเย็นเป็นจำนวนมากๆ เพื่อจะได้ไม่ต้องรีบขายคอนโดที่มีทีท่าว่าจะทำกำไรต่อในอนาคตนี้ได้จำนวนมาก

คำที่ใช้นิยามคอนโดฯ ระดับบน

ไฮเอนด์ ราคา 120,000-199,999 บาท/ตร.ม.ขึ้นไป และมีราคาประมาณ 5 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไป
ลักซูรี่ ราคา 200,000-299,999 บาท/ตร.ม.ขึ้นไป และมีราคาประมาณ 10 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไป
ซูเปอร์ลักซูรี่ราคา  300,000 บาท/ตร.ม.ขึ้นไป และมีราคาประมาณ 20 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไป


บล็อก รีวิวคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ขอขอบคุณ ที่มา คำนิยาม : CBRE

ชีวิตดี๊ดี กับคอนโดติดรถไฟฟ้า

ชีวิตดี๊ดี กับคอนโดติดรถไฟฟ้า

ส่วนหนึ่งของภาพจาก aommoney.com

การที่เราจะเป็นเจ้าของคอนโดหรูๆ สักแห่งนั้น แาจฟังดูเป็นเรื่องใหญ่ และยุ่งยาก เพราะการไม่กล้าตัดสินใจ ที่เราได้ภาระเป็นหนี้ก้อนโต แต่ว่าด้วยวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปของคนไทยนั้น ที่มักต้องการในความก้าวหน้าในการทำงาน และยังรักความอิสระ ยังชอบการท่องเที่ยว และก็ยังต้องการความเป็นส่วนตัวสูงสุดอีกด้วย การที่เราจะอยู่อาศัยใน“คอนโด”จึงจะเป็นทางออกและทางเลือกที่ดีที่สุดแล้วในขณะนี้ แต่เมื่อเราตัดสินใจแล้วว่าเราจะซื้อคอนโดก็ยังไม่แน่ใจว่าเราเองต้องการ “คอนโดติดรถไฟฟ้า” หรือว่า “จะเป็นคอนโดใกล้บ้าน แต่ไกลเมืองถึงจะดี” เราจึงมีข้อแนะนำ 8 เหตุผลดี๊ดีของการมีชีวิตในคอนโดติดรถไฟฟ้ามาฝากกันค่ะ

ข้อ 1.เดินทางได้สะด๊วกสะดวก สบ๊ายสบาย ในการกำหนดค่าใช้จ่ายนั้นสามารถกำหนดได้ทุกจุดหมายปลายทางเลยค่ะ ไม่ว่าคุณจะเดินทางไปไหนมาไหนก็แสนง่ายๆ แค่คุณเดินออกจากคอนโดและก็ขึ้นรถไฟฟ้าเพื่อจะไปตามจุดหมายที่ได้คิดไว้ได้เลยค่ะ ด้วยที่ทุกวันนี้ค่าครองชีพนั้นก็พุ่งสูงขึ้นเป็นเท่าทวีคูณเลย แต่คุณก็ยังสามารถควบคุมรายจ่ายได้โดยไม่ห้ไม่ให้บานปลายค่ะ เพราะรถไฟฟ้านั้นมีบัตรรายเดือนที่จะช่วยให้ควบคุมค่าเดินทางในแต่ละวันได้ดีอีกด้วยค่ะ

ข้อ 2.ยิ้มง่ายขึ้นค่ะ บอกได้เลยว่าในทางสุขภาพจิตนั้นจะดีขึ้นแน่นอนค่ะ ทั้งคุณไม่ต้องทนหงุดหงิดกับเหล่าสภาพอากาศที่ร้อนหรือในวันที่ฝนตก และหรือแม้แต่การแออัดจากการจราจรที่แสนติดขัดด้วยและยังช่วยคุณย่นระยะเวลาในการเดินทางได้ดี โดยให้ถึงที่หมายได้เร็วขึ้นมากค่ะ มีเวลาพักผ่อนได้มากขึ้นอีกด้วย เมื่อมีเวลามากขึ้นแล้ว ความสุขย่อมเพิ่มขึ้นเองอัตโนมัติทันทีแน่นอนที่สุดค่ะ

ข้อ 3.มีปลอดภัยจากการจราจรบนถนนที่แสนจะอันตราย และไม่ต้องตบตีกับแท็กซี่จะปฏิเสธคุณ และไม่ต้องมาหงุดหงิดจากความร้อนในจุดที่รอแท็กซี่ โดยเรื่องทั้งหมดนี่จะหมดไป เพราะรถไฟฟ้านั้นไม่มีวันบอกปฏิเสธและอีกทั้งยังทำให้มั่นใจกับทุกการเดินทางของคุณว่าจะไม่ต้องเสี่ยงชีวิตกับการเดินทางด้วยยานพาหนะบนท้องถนนที่อาจอุบัติเหตุได้ทุกเมื่อ นอกจากนี้ยังสามารถคำนวณเวลาในการเดินทางได้อีกด้วยค่ะ

ข้อ 4.จะเป็นการลงทุนระยะยาวที่จะมีผลดีกับคุณแน่นอนเพราะราคาของคอนโดติดรถไฟฟ้านั้นย่อมจะมีราคาสูงหรือแพงกว่าคอนโดที่อยู่ห่างจากรถไฟฟ้าแน่นอนอยู่แล้วค่ะนอกจากนี้หลังจากซื้อมาอาจมีการปรับตัวขึ้นด้วยซึ่งเมื่อเราเบื่อหรืออยากย้าก็สามารถปล่อยขายหรือปล่อยเช่าได้อีก เพราะโดยทั่วไปคอนโดมิเนียมในทำเลดีๆ สภาพอาคารดีๆ จะมีมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มเฉลี่ยได้ปีละ 5-10% สูงกว่าทำเลที่ตั้งอื่นๆ มากเลยค่ะ

ข้อ 5.ไม่ต้องเป็นหนี้รถยนต์อีกด้วย เพราะหนี้รถยนต์นั้นคือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ใดเลย หรือที่เรียกกันว่าหนี้สูญค่ะ แต่การซื้อคอนโดนั้น ถูกจัดว่าเป็นการก่อหนี้ที่ดีเพราะเป็นแบบก่อให้เกิดรายได้ค่ะ คือคุณนั้นสามารถปล่อยให้เช่า หรือหากวางแผนดีๆ ละก็ เงินค่าเช่าที่เก็บได้ในแต่ละเดือนนั้นจะนำส่งธนาคารแบบไม่ต้องเข้าเนื้อตัวเองเลยด้วยซ้ำ หรือ หากคุณมีจังหวะขายต่อก็ได้กำไรก้อนโตเลยที่เดียว

ข้อ 6.ล็อบบี้ที่หรูก็คือ home office ส่วนตัวค่ะ สามารถนัดหมายลูกค้ามาประกอบธุรกิจส่วนตัวได้ทุกเวลาหมดปัญหาในเรื่องสถานที่นัดหมาย เพราะคุณสามารถใช้ล็อบบี้สุดหรูที่คอนโดคุณเป็นสถานที่พบปะเพื่อนหรือลูกค้าก็ได้ เพื่อมาคุยธุระหรือคุยงานกันได้อย่างสะดวกแน่นอนค่ะ

ข้อ 7.สระว่ายน้ำลอยฟ้า ก็ถือเป็นอีกหนึ่งความฝันของใครหลายๆ คนเลยก็ว่าได้ค่ะ เพราะใช่ว่าทุกคอนโดนั้นจะมี แต่หากเป็นคอนโดติดรถไฟฟ้าราคาสูงละก็ ก็มักจะมาพร้อมสระว่ายน้ำลอยฟ้าด้วย ดังนั้นนอกจากจะใช้เป็นที่ออกกำลังกายที่ดีได้แล้ว ก็ยังสามารถมานั่งเพื่อผ่อนคลายอิริยาบทเพื่อเติมพลังใจพลังกายเพลิดเพลินกับการชมวิวทิวทัศน์เมือง หรืออาจจะใช้เป็นสถานที่ใช้ในการจัดกิจกรรมในกลุ่มเพื่อนหรืออาจจะใช้ต้อนรับแขกก็ไม่น้อยหน้าใครแน่นอนคะ

ข้อ 8.เป็นความปลอดภัยสำหรับชีวิตคนโสดแน่นอนค่ะ ก็จะลดความเสี่ยงเรื่องอันตรายจากการเดินทางได้ดี ในวันที่คุณนั้นต้องเลิกงานดึก หรืออาจเดินทางกลับบ้านในยามค่ำคืนนั้น การเดินทางโดยรถไฟฟ้านั้นจะช่วยย่นระยะเวลาให้เร็วขึ้นอีก และจากทำเลที่ตั้งของคอนโด กับรถไฟฟ้าที่อยู่ใกล้เคียงกัน จึงทำให้เรามั่นใจได้ว่าการเดินทางครั้งนี้ปลอดภัยอย่างแน่นอนค่ะ

สนใจ เช่าคอนโด

ข้อดีของการซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว

ข้อดีของการซื้อ คอนโดติดรถไฟฟ้า ที่สร้างเสร็จแล้ว

การซื้อบ้านหรือคอนโดนั้น นับว่าเป็นทรัพย์สินที่จะต้องใช้เงินก้อนใหญ่มาก และยิ่งหากเป็นโครงการใหม่ที่ยังทำการก่อสร้างไม่เสร็จ โดยผู้ซื้อนั้นจะต้องวางเงินจองไปทั้งๆที่เรายังไม่ได้เห็นของจริง นับว่ามันเป็นความเสี่ยงสูงหากโครงการพวกนั้นๆสร้างไม่เสร็จตามที่ระบุได้เอาไว้ ทั้งระยะเวลาและรวมถึงความสมบูรณ์แบบของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ หรือในบางโครงการอาจจะถูกระงับกลางคันเนื่องจากไม่ผ่าน EIA และทำให้เกิดเป็นปัญหาฟ้องร้องกันในภายหลัง

หากในตอนนี้หลายท่านกำลังสำรวจโครงการเพื่อทำการเปรียบเทียบ การได้เข้าไปดูโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และได้เห็นของจริงนั้นจะช่วยให้การตัดสินใจเร็วขึ้น และยังทำให้เกิดผลประโยชน์กันทั้ง 2 ฝ่าย คือ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ทำให้ผู้ที่ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้เริ่มหันมาใช้กลยุทธ์ “โครงการสร้างเสร็จก่อนขาย” เพื่อปิดช่องว่างของความกังวลของผู้ซื้อที่กลัวว่าอาจจะไม่ได้คอนโด ตามที่ได้โฆษณาเอาไว้ ไม่เพียงแค่จะสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อเท่านั้น การทำแบบนี้ยังแต่ยังส่งผลดีกับผู้ประกอบการอีกด้วย โดย “จะเป็นการช่วยลดงบการตลาดและยังลดปัญหาลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านได้ดี เนื่องจากการซื้อโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนนั้น ลูกค้าจะต้องมีความพร้อมทางการเงินเท่านั้น” อีกทั้งยังจะเป็นการเสนอ supply ที่สนองตอบ demand ของในตลาดที่แท้จริงได้อีกด้วย

สำหรับผู้ที่ซื้อนั้นเราก็มักจะมองว่าการเลือกซื้อโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่นั้น มีข้อได้เปรียบมากกว่าโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งลองนับข้อดีก็ได้ถึง 6 ข้อดังนี้

ข้อ 1. ซื้อแล้วเข้าอยู่ได้เลย
      นับเป็นข้อที่ได้เปรียบที่เด่นที่สุดของการซื้โครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่เลยก็ว่าได้ คือเราไม่ต้องรอสร้างเสร็จแล้วค่อยโอนกรรมสิทธิ์ แต่พอผู้ซื้อสามารถจ่ายเงินแล้วเข้าอยู่ได้ในทันที และไม่ต้องปวดหัวกับการที่โครงการก่อสร้างล่าช้า เร่งโอนกรรมสิทธิ์ทั้งๆ ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จดี และไม่ต้องคอยกังวลว่าโครงการนั้นจะเสร็จทันตามกำหนดหรือไม่ รวมถึงผู้ซื้อสามารถตรวจสอบจนพอใจก่อนตัดสินใจซื้อได้อีกด้วย

ข้อ 2. การประมาณต้นทุนทางการเงินส่วนบุคคลให้ได้ชัดเจน
    ข้อที่ดีสำหรับการรู้ราคาคอนโด ณ ขณะที่จะซื้อที่แน่ชัด คือเราสามารถประมาณการต้นทุนทางการเงินได้เอง โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เพราะถ้าหากเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จดี การที่เราจะวางเงินจองไปก่นแล้วแต่ก็ยังไม่ได้โอนหรือเราจ่ายเงินเป็นก้อนในทันที เมื่อเรานั้นต้องการไปขอสินเชื่อในอีก 2-3 ปีข้างหน้า อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อาจจะไม่ใช่เรทดอกเบี้ยเดิมที่เคยประมาณการเอาไว้ก็ได้ 

ข้อ 3. โปรโมชันแรงและดีกว่า
     ส่วนใหญ่แล้วโครงการ “คอนโดพร้อมอยู่” มักจะมีโปรโมชันที่ดีกว่าและแรงกว่า “คอนโดรอสร้าง” เพราะเมื่อสร้างคอนโดเสร็จ ด้วยกลไกทางการตลาด จะทำให้ผู้ประกอบการต้องการที่จะขายสินค้าให้เร็วที่สุด นั้นจะทำให้ในบางครั้งผู้ซื้อได้มีอำนาจต่อรองที่ค่อนข้างสูงกว่า ทั้งโปรโมชันที่แถมเฟอร์นิเจอร์, หรือฟรีค่าโอนฯ, แม้แต่ฟรีค่าจดจำนอง เพราะโครงการสร้างเสร็จจะเหมาะกับผู้ที่มีความพร้อมทางด้านการเงินหรือผู้ที่มีกำลังซื้อจริงๆ ณ เวลานั้น เนื่องจากจะเป็นการวางเงินจองและโอนกรรมสิทธิ์ได้เลยทันที ไม่ต้องมีการจ่ายเงินดาวน์เพื่อรอโครงการสร้างเสร็จ ดังนั้นโครงการจึงได้ออกโปรโมชันเพื่อลดภาระและค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อในบางส่วน เช่น ถ้าสามารถกู้ได้ 100% หรือ ฟรีค่าส่วนกลางได้ 1-3 ปี เป็นต้น

ข้อ 4. เปรียบเทียบคู่แข่งได้ชัดเจน
      โดยปกติแล้วก่อนที่ผู้ซื้อจะตัดสินใจจะซื้อ ย่อมต้องสำรวจตลาดและโครงการในบริเวณนั้นโดยรอบ เพื่อเป็นการเปรียบเทียบทั้งด้านราคาและตัวสินค้าด้วย ซึ่งส่วนใหญ่มักจะได้เห็นกันแค่เพียง “ห้องตัวอย่าง” หรืออาจเป็นแค่ “ภาพจำลอง” เท่านั้น ทำให้การเปรียบเทียบและการตัดสินใจนั้นทำได้ด้ยากขึ้น ดังนั้นหากที่ดูเป็นสถานที่จริง สามารถสัมผัสได้จริง การเปรียบเทียบจะเห็นได้ค่อนข้างชัดเจนมากกว่า และจะทำให้การตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ซึ่งผู้ซื้อก็จะพอใจในสิ่งที่ได้เห็นในโครงการนั้นๆ

ข้อ 5. สาธารณูปโภคพร้อม ไม่ต้องจินตนาการตามโฆษณาในโบรชัวร์
   “ภาพบรรยากาศจำลอง” ที่ผู้ซื้อส่วนมากมักสงสัยกับคำนี้ ซึ่งนั้นก็คือภาพกราฟฟิคที่ได้จำลองภาพโครงการหลังสร้างเสร็จ และมันมักจะสวยเกินความเป็นจริงเสมอ ทำให้เมื่อโครงการได้สร้างเสร็จ บ้างก็เป็นเหมือนที่โฆษณาไว้ แต่ก็มีอีกมากก็ต่างจากใน “ภาพบรรยากาศจำลอง” อย่างฟ้ากับเหว การซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้วนั้น สร้างความมั่นใจได้ว่า ผู้ซื้อนั้นจะได้คอนโดที่ท่ามกลางสาธารณูปโภคและสิ่งแวดล้อมตามที่เป็นจริงและสัมผัสได้

ข้อ 6. ซื้อแล้วปล่อยเช่าได้ทันที 
        อันนี้น่าจะเป็นสิ่งที่ถูกใจนักลงทุนมากที่สุดเลยก็ว่าได้ โดยเฉพาะคอนโดติดรถไฟฟ้า คงจะไม่มีนักลงทุนรายใดที่อยากจะจ่ายเงินลงทุนไปเรื่อยๆ โดยที่เรายังไม่มีรายรับเข้ามาเลย โดยเฉพาะนักลงทุนที่มักต้องการปล่อยเช่าระยะยาวด้วย หากซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จละก็ ช่วงที่รอการก่อสร้างเราต้องจ่ายเงินดาวน์ไปเรื่อยๆ รอจนกว่าโครงการนั้นจะสร้างเสร็จจึงจะสามารถปล่อยเช่าได้ ซึ่งนับว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ใดใดหรือไม่มีผลตอบแทนนั่นเอง

สนใจ เช่าคอนโด

คิดให้ดีก่อนจะเช่าคอนโด!!!

คิดให้ดีก่อนจะเช่าคอนโด  หรือคอนโดติดไฟฟ้า!!!

ริวิว คอนโดติดรถไฟฟ้า บ้านทาวน์เฮ้าส์ ขอขอบคุณภาพจาก theagent.co.th

การคิดที่จะทำการเช่าห้องพักหรือเช่าห้องคอนโดนั้น เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับคนกรุงเทพฯ เลยก็ว่าได้ เพราะการเช่าห้องพักหรือเช่าคอนโดนั้นถือเป็นเรื่องที่จะทำให้เราสะดวกสะบายในหลายๆ อย่าง เช่นการเดิน ทาง เราะสามารถเช่าคอนดดใกล้สถานที่ทำงานหรือเรียนของเราได้ เหมาะสำหรับคนที่ยังไม่มีเงินก้อนใหญ่หรืองานสำคัญที่ได้เงินมากๆ เพราะการเช่าคอนโดนั้นเราไม่ต้องจ่ายเงินเยอะเหมือนซื้อ และถ้าแยากย้ายก็ไม่ต้องมาเสียดายถ้าซื้อไปแล้ว จึงถือเป็นทางเลือกที่ดีทางเลือกหนึ่งเลย สำหรับคนที่กำลังหาที่อยู่ ในตอนนี้ 


แต่ก็ไม่ได้มีแต่ข้อดีเท่านั้น วันนี้เลยได้ลองตั้งกระทู้ อยากให้ลองคิดกันก่อนที่จะเช่าคอนโดในราคาที่ค่อนข้าแพงต่อเดือน ซึ่งในบางที่อาจแพงจนเกินไป ไม่เหมาะสม เราเลยอยากจะมานำเสนอวิธีในการเลือกเช่าว่ามความเหมาะสมกับราคาหรือไม่ และควรเช่าแบบใหนจะมีความคุ้มค่ามากที่สุด โดยเราได้แยกมาเป็นข้อๆ ตามนี้
1 ทำเล
ทำเลเป็นสิ่งที่เราควรคิดเป็นอย่างแรก ๆ เพราะคนที่ต้องการจะเช่าคอนโดส่วนใหญ่ จะมีความต้องการในการเดินทางที่สะดวกจึงเลือกเช่าคอนโดที่มีอยู่ทั่วกรุงเทพฯ นี้ซึ่งมันก็มีให้เช่ามากมายหลายแบบ ตามแต่ความต้องการของเราเลยก็ว่าได้ แต่ ในบางครั้งทำเลที่เราจะเช่านั้นก็จะมีราคาที่ค่อนข้างแพง เพราะอยู่ในเขตที่มีความเจริญ พวก คนโดติดรถไฟฟ้า สายต่างๆ เป็นต้น จะมีราคาที่แพงมาก เกินความจำเป็น เราก็ควนหลีกเลี่ยงเขตเหล่านั้น ให้บามาใกล้ขึ้นสัก 800 ม. เพาะคอนโดที่ไกลออกมานิดหน่อยก็จะมีค่าเช่าที่ถูกลงมากพอสมควร เราควรสำรวจเส็นทางให้ดีว่าในเวลาเช้าและเย็นการจราจรเป็นยังไง รถติดมากมั้ย มีรถเมวิงผ่านเยอะมั้ย หรืออาจใช้รถอื่นในการเดินทางได้มั้ย เช่น มอไซวิน หรือ ตุ๊กตุ๊ก นั้นเอง ก็จะทำให้เราได้ทางเลือกใหม่ๆ ที่อาจใช้เวลาเดนทางเท่ากับคอนโดใกล้ๆ แต่ราคาต่างกันอย่างมาก ก็ได้คะ

2 ที่จอดรถ
หาเราเป็นคนที่มีรถใช้ในการเดินทาง ก็เป็นอีกเรื่องที่จะต้องดู เพราะรถของเรานั้นจะต้องจอดในคอนโดให้ได้ ไม่สมควรไปหาที่จอดด้านนอกเอง หรือเสียค่าบริการจอดรถเพิ่มจากภายนอก เราจึงจะควรศึกษาที่จอดรถให้ดีว่ามีมากพอมั้ย สามารถจอดได้กี่คน และในทุกๆ  วันมีจอดประมาณกี่คน เพื่อเป็นตัวเลือกในการที่เราจะเช่าคอนดดนั้นอีกทางหนึ่งคะ

3 สภาพแวดล้อมดี
รอบๆ คอนโดของเราไม่ควรจะ แหล่งมัวซุมหรือ ทางเปรียว เพราะการทำงานนั้นอาจมีบางวันที่เราต้องกลับดึก กรรเดินทางกลับนั้นควรจะปลอดภัย ทำให้เราอุ่นใจ นอกจากนี้ควรจะมีส่วนสาธราณะเป็นสถานที่พักผ่อน ไม่ใกล้กับสิ่งที่มีเสียงดังในกรณีที่เราอยู่ห้องไม่สูงนั้นเอง เพื่อให้เราได้พักผ่อนหลังจากทำงานให้เต็มที่คะ

4 รายละเอียดเกี่ยวกับคอนโด
ควรหาข้อมูลของคอนโดที่เราจะเช่าว่า เคยมีประวัติความเป็นมาอย่างไร เคยเกิดอะไรขึ้นบ้าง และคนอที่พักอาศัยยังอยู่อาศัยกันจริงมั้ย มีระบบรักษาความปลอดภัยดีมั้ย เคยเกิดคดีอะไรมั้ย เพราะการที่เราจะอยู่ไดเอย่างสบายใจเราควรมั่นใจแล้วว่าคอนโดที่เร่าจะเช่านั้นมีความปลอดภัยมาก พอที่เราจะไว้ใจได้ และไม่เคยมีประวัติไม่ดีในด้านต่างๆ เพื่อเป็นทางเลือก และเป็นการระวังภัยให้ตนเอง

5 เช็คบิลต่างๆ 
ควรจะถามหรือดูให้แน่ใจว่าบิลต่างๆ ของห้องได้ถูกชำระแล้วจริง ไม่ใช่มาให้เราชำระหลังจากมาเช่า โดยที่เราไม่ได้ใช้งาน เช่นบิลค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าอินเตอร์เนต เป็นต้น เพราะของเราหล่านี้บางครั้งอาจมีการค้างชำระจ่ายของงวดก่อนเรา และมาให้เราเป็นคนรับผิดชอบต่อโดยที่ไม่รู้เรื่องอะไร เราจึงควรเช็คให้ดีก่อนว่าบิลนั้นได้ชำระครบถ้วนดีแล้วหรือไม่

6 ค่าเช่าเหมาะสม
นี่ก็เป็นอีกเรื่องที่สำคัญ ค่าเช่านั้นควรจะเเหมาะสมกับสถานที่ตั้ง และสภาพของห้องที่จะเช่า โดนในเรื่องนี้เราจะสามารถเช็คได้จากราคาของการเช่าคอนโดในเขตใกล้เคียง หรืออาจเช็คจากบ้านเช่ารอบๆ และอพาตเม้นว่า การเช่าคอนโดของเรานั้นคุ้มจริงหรือไม ไม่ควรคิดเองว่าคุ้มแต่ควรสำรวจราคารอบๆ เพื่อความแน่ใจ ซึ่งบางครั้งในขณะที่สำรวจเราก็จะได้เจอกับคอนโดที่ดีกว่าหรือบ้านเช่าที่ราคาต่ำก็ได้

7 กฏระเบียบคอนโด
เราควรจะสอบถามเรื่องนี้ด้วย ว่าคอนโดนี้มีกฏระเบียบอย่างเไร เช่นการเลี้ยงสัตว์ ในหลายๆ คอนอาจเป็นคนชอเลี้ยงสัตว์และต้องการนำสัตว์ที่เรารักไปเลี้ยงด้วยแต่กับเป็นว่าไม่สามารถเลี้ยงได้ จึงทำให้เกิดปัญหาตามมามากมาย เพราะเมื่อเราทำสัญญาเช่าแล้วก็จะต้องอยู่ให้ครบก่อน เมื่อจะย้ายก็ไม่ได้สัตว์ที่เราเลี้ยวงก็เอามาด้วยไม่ได้ก็จะเป็นปัญหาใหญ่ เราจึงควรตรวจสอบให้ดีก่อนจะทำสัญญาเช่า ถึงกฏระเบียบต่างๆ 

8 พิจารณาสัญญาเช่าก่อนเซ็น
ก่อนที่จะลงมือเซ็นสัญญาอะไรก็แล้วแต่ที่เกกี่ยวเนื่องกับการเช่าคอนโดควรอ่านให้ดีก่อนว่ามีอะไรที่เกินกว่าที่ตกลงกันไว้หรือไม่ หรือมีอะไรที่สัญญาเขียนไม่ชัดเจนก็ควรสอบถามให้เข้าใจเพื่อเป็นการตรวจสอบความแน่ใจว่าจะไม่ถูกโกงหรืออาจเป็นการเตรียมพร้อมต่างๆ เช่น ในสัญญาอาจจะต้องจ่าค่าอะไรเพิ่มในแต่ละเดือนเอง ถ้าเราไม่อ่านอาจะะไม่รู้ว่ามันคือค่าอะไร และจ่ายไปทำไม เป็นต้น เราจึงควรดูให้ดีก่อนเซ็น ว่ากำหนดการถูกมั้ย จำนวนวันถูกมั้ย ราคาถูกต้อมั้ย และรายละเอียดอื่นเป็นไปตามที่เราได้ตกลงกันไว้หรือเปล่า และจึงค่อยลงมือเซ็น คะ

กฎหมายที่คนคิดจะต่อเติม ทาวน์เฮ้าส์ ควรรู้

กฎหมายต่อเติม ทาวน์เฮ้าส์

ใครๆ หลายคนที่ซื้อบ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์แล้วมักจะอยากต่อเติมเพราะต้องการที่จะมีพื้นที่ใช้งานเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ด้านหลังครัวของทาวน์เฮ้าส์นี่ถือว่าเป็นที่ยอดนิยมเลยก็ว่าได้ จริงๆ แล้วการต่อเติมพวกนี้จะมีกฎหมายควบคุมอยู่นะคะ ซึ่งบางคนอาจจะไม่ทราบ หรือมองข้ามมันไป วันนี้ เรามาจะดูกันคะว่า กฎพื้นฐานที่เราควรจะต้องรู้ในการต่อเติมพวกนี้นั้นมีอะไรกันบ้าง

ขอบคุณภาพาจาก http://anekonline.com/ 

เรามาดูกันก่อนว่าอย่างไหนที่จะเรียกได้ว่า "ต่อเติม" ? ซึ่งเวลาเราคุยกับช่าง หรือผู้รับเหมานั้น เรามักจะใช้ภาษาที่ง่ายๆ ว่า "ต่อเติมบ้าน" แต่ตามใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร จะใช้คำว่า "ดัดแปลง" ซึ่งจะกินความหมายกว้างกว่าต่อเติม และถ้าหากการต่อเติมของเราเข้าถึงเกณฑ์ของคำว่า "ดัดแปลง" ใน พ.ร.บ. นี้แล้ว เราก็จะต้องทำตามหลักเกณฑ์ที่ได้พูดถึงต่อจากนี้ ซึ่งคำว่า "ดัดแปลง" ตาม พ.ร.บ. นี้จะคือ "การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งจะลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก ในเนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ที่ได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม" ดังนั้น การที่ต่อเติมที่หลายคนทำกัน คือการต่อเติมครัวที่อยู่ด้านหลังทาวน์เฮ้าส์ จึงถือว่าเป็นการดัดแปลงตามใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคารเสมอคะ

ในการจะ ดัดแปลง หลักคือจะต้องขออนุญาตก่อน ซึ่งเป็นหลักพื้นฐานของเรื่องนี้เลยคือ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร (ตามมาตรา 21 และ 39 ทวิ) สรุปได้ว่าการดัดแปลงอาคารนั้นจะต้อง 
1. ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ

2. ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมกับยื่นแบบแปลน ชื่อของสถาปนิกและวิศวกรที่ออกแบบ หรือทำการควบคุมงานให้เจ้าพนักงานนั้นทราบ เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นต่างๆ ซึ่งเราจะพูดถึงในหัวข้อต่อจากนี้ซึ่งคำว่า "อาคาร" นั้นจะรวมไปถึงบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดเลยคะ

เราจะไปขออนุญาตจากใคร ? คำตอบคือเราต้องไปขอ หรือแจ้งเรื่องการ ดัดแปลงอาคาร กับเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่ที่บ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ของเราตั้งอยู่คะ คือถ้าตั้งอยู่ในเขต กทม. ก็ให้ขอ หรือทำการแจ้งผู้ว่าราชการของกรุงเทพมหานครโดยเดินเรื่องผ่านทางสำนักงานเขต กทม. ที่อาคารของเราตั้งอยู่ หรือถ้าอยู่ต่างจังหวัดก็ให้ขอ หรือทำการแจ้งนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดนั้นๆ โดยเดินเรื่องผ่านองค์การบริหารส่วนจังหวัดนั้นเอง

จะมี 5 ข้อยกเว้นที่เราไม่ต้องขออนุญาต ในการต่อเติมบางเรื่องเป็นเรื่องของการซ่อมแซม หรืออาจเป็นเรื่องเล็กน้อย ซึ่งกฎหมายก็จะอนุโลมว่าไม่ต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานคะ ซึ่ง 5 เรื่องที่เป็นข้อยกเว้นนั้น ที่จะสามารถทำได้เลยเป็นดังต่อไปนี้ (เป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528)

1. ในการขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของในพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันในขนาดไม่เกิน 5 ตร.ม. และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคานในอาคารนั้น

2. ในการขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นในขนาดรวมกันไม่เกิน 5 ตร.ม. และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคานในอาคารนั้น

3. ในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร (เช่น เสา คาน ฐานราก) และโครงสร้างที่ไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก หรือคอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างที่เป็นรูปพรรณ โดยในการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิมที่เป็นอยู่ ดังนั้น ถ้าโครงสร้างอาคารที่ของเราเปลี่ยนเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก หรือคอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างที่เป็นรูปพรรณ เราจะต้องขอ หรือแจ้งกับเจ้าพนักงานเสมอ แม้ขนาด จำนวน วัสดุ หรือชนิดเสา หรือคานที่เป็นโครงสร้างนั้นจะไม่เปลี่ยนก็ตาม

4. ในการเปลี่ยนส่วนใดๆ ก็ตาม ในอาคารที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) โดยเราใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นซึ่งก็ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิมทั้งหมด (ซึ่งการในคำนวณกรณีแบบนี้ เราอาจจะต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)  

5. ในการเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งมีลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือในเนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามภายในบ้านที่มันไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) และในการดำเนินการพวกนี้เราไม่ได้ไปเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิมทั้งหมด (ซึ่งการในคำนวณกรณีแบบนี้ เราอาจจะต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)

แต่ถ้าเราไม่ทำตาม จะเกิดอะไรขึ้นหรอ ? ถ้าการต่อเติมของเราต้องไปขออนุญาต หรือต้องไปแจ้งกับเจ้าพนักงาน แต่เรากลับไม่ทำ หรือเราได้รับอนุญาตในการดัดแปลงแล้ว แต่ในเวลาต่อเติมจริง เรากลับต่อเติมไม่เหมือนกับที่ได้รับอนุญาตไว้ หรือจากแบบแปลนที่เราได้ยื่นขอไป  เราอาจมีโทษดังนี้ครับ

โทษในการทำการผิดในการดัดแปลงอาคาร คือ จำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือจะปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และยังมีการปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดในเวลาที่เรายังฝ่าฝืน หรือจนกว่าเราจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง (เป็นไปตฟามมาตรา 31 และ 65 พรบ.ควบคุมอาคาร)

นอกจากนี้ ถ้าเพื่อนบ้านหลังติดกันกับเราและเราทำผิดกฎหมาย เพื่อนบ้านเราตามกฎหมายถือว่าเป็นผู้เสียหายได้ และมีการร้องเรียน หรือเจ้าพนักงานพบเจอว่าเรานั้นต่อเติมไม่ถูกต้อง หรือเราไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง เจ้าพนักงานก็จะมีอำนาจออกคำสั่งให้เจ้าของบ้าน หรือช่างที่ก่อสร้างระงับการก่อสร้างได้ แต่ถ้าเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็จะะสั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาต หรือทำการแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดได้ หรือถ้าจะเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้อีกแล้ว หรือผู้เป็นเจ้าของบ้านไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็อาจจะโดนสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดได้ หรืออาจแค่บางส่วนภายในเวลาที่เจ้าหน้าที่กำหนดได้  (เป็นไปตามมาตรา 40, 41 และ 42 พรบ.ควบคุมอาคาร) แต่ถ้ายังดื้อไม่ทำตามคำสั่งเจ้าพนักงานเหล่านี้อีก เราก็จะมีโทษเพิ่มอีกคือจะจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และจะมีการปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังเราฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้องตามที่เข้าหน้าที่สั่งฟ (ตามมาตรา 67 พรบ.ควบคุมอาคาร) 


>>>>>>>>-----เช่าคอนโด------<<<<<<<<

5 อันดับ ทำเล "คอนโดติดรถไฟฟ้า" ทำกำไร ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

5 อันดับ ทำเล "คอนโดติดรถไฟฟ้า" ที่ทำกำไร

ขอบคุณเนื้อหาบ่างส่วน และ ภาพ จาก http://terrabkk.com/

              ในภาวะที่ราคาคอนโดติดรถไฟฟ้านั้นมีการปรับราคาสูงขึ้นเรื่อย และยังสูงมากกว่าทำเลอื่นๆ แล้วถ้ามองในแง่ของการลงทุนแล้ว การซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้าจะให้ผลตอบแทนดีกว่าคอนโดทั่วไป โดยถ้าทำการปล่อยเช่าอัตราผลตอบอยู่ที่ 5-7% ต่อปี และการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) สูงสุดถึง 12% ต่อปี TarraBKK Research ได้สำรวจการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) ของคอนโดติดรถไฟฟ้าพร้อมอยู่ภายใน 500 เมตร ในช่วงเวลา 10 ปีที่ผ่านมา พบทำเลที่น่าสนใจซื้อเพื่ออยู่อาศัย และการลงทุน 5 อันดับ ดังนี้

อันดับที่ 1 ทำเลทองผลตอบแทนสูงสุด “บริเวณพหลโยธิน” ราคา Capital Gain มีเปอร์เซ็นการเพิ่มขึ้น 10-12 ต่อปี ส่วนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) ที่ 5 – 6% เหตุผลที่ราคาปรับสูง เพราะว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมานั้นไม่มีโครงการเปิดใหม่เลย แต่ในปีนี้มีโครงการเปิดใหม่โดยราคาสูงถึง 200,000 ตร.ม. จึงทำให้เร่งมูลค่าคอนโดติดรถไฟ้ฟ้าในพื้นที่ให้ปรับมูลค่าสูงขึ้นไปด้วย

อันดับที่ 2 ทำเลย่านธุรกิจ “ตากสิน-ธนบุรี” โดยมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ 9-10% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) ที่ 4-5% เหตุผลที่ราคาปรับสูง เพราะว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานั้นมีโครงการที่เปิดใหม่ในทำเลนี้เกิดขึ้นทุกปีถึงปีละ 2-3 โครงการ และแต่ละโครงการก็ปรับราคาขายสูงขึ้น โดยในย่านนี้สามารถเดินทางไปสาทรได้ภายใน 5 สถานี แต่กลับมีราคาขายที่ต่ำกว่าเกือบเท่าตัว จึงทำให้ทำเลนี้เป็นทำเลยอดฮิตของคนฝั่งธนบุรีเป็นอย่างมาก

อันดับที่ 3 ทำเลที่ไม่เคยหลับใหล “สุขุมวิท” โดยการปรับขึ้นของราคาในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นทุกปีแม้ในภาวะเศรษฐกิจจตกต่ำมีการเพิ่มขึ้น และราคา (Capital Gain) 7-10% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) อยู่ที่ 6-7% อาจเป็นเพราะเป็นพื่นที่ที่คึกคักในด้านต่างๆ มากมา จนมีคนต้องการพักอาศัยเยอะ แนะมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี 

อันดับที่ 4 ทำเลศูนย์กลางทางธุรกิจใหม่ (New CBD) คือ บริเวณรถไฟฟ้าใต้ดิน พระราม 9, เพชรบุรี โดยมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ 8-10% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) มากถึง 6% ทำเลนี้นั้นได้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์จากที่ดินและจากทำเลที่อยู่อาศัยไปสู่การทำเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานเกรด A และห้างสรรพสินค้าชั้นนำต่างๆ จึงทำให้เป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงที่จสามารถะดึงดูดทั้งชาวต่างชาติ และแหล่งงานใหม่ ทำให้มีอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าที่ค่อนข้าง  โดยราคาขายเฉลี่ย 100,000 – 180,000 บ./ตร.ม. และค่าเช่า 15,000 – 30,000 บ./ด

อันดับที่ 5 ทำเลที่จะสามารถรองรับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ได้ดี “สามย่าน” โดยมีการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) มากถึง 9% ต่อปี ส่วนผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโด (Yield) ถึง 6% เนื่องจากในทำเลนี้มีพื้นที่ในการพัฒนาเป็นคอนโดแบบมีกรรมสิทธิ์ (Freehold) อยู่ไม่มากนัก พร้อมทั้งมีความเจริญที่กำลังก้าวเข้ามา ทำให้คอนโดที่อยู่ในบริเวณ MRT สามย่านนั้นมีราคาขายเฉลี่ย 100,000 – 210,000 บ./ตร.ม. ค่าเช่า 17,000 – 35,000 บ./ด



สำหรับผู้ที่คิดซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน นั้นก็ลองตามอ่านนบทความก่อนหน้านี้ได้เลยนะคะ ขอบคุณมากคะ