 |
| บล็อก รีวิวคอนโดติดรถไฟฟ้า ขอขอบคุณภาพจาก http://news.mthai.com/ |
จากการที่สำรวจที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล โดยให้ศูนย์ข้อมูลที่วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ของบริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือย่อว่า AREA ได้พบว่า ณ เดือนกรกฎาคม 2558 ได้มีโครงการที่อยู่อาศัย เปิด ใหม่ จำนวนถึง 488,026 หน่วย โดยรวมมูลค่ากว่า 1.64 แสนล้านบาท ทั้งนี้ได้เป็นคอนโดมิเนียมมากสุด 51% และรองลงมาเป็น ทาวน์เฮาส์ 23% บ้านเดี่ยว 19% และอื่นๆอีก ได้แก่ บ้านแฝด หรืออาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรร 7% ท่ามกลางสถานการณ์ในตลาดทรงตัวตาม ภาวะเศรษฐกิจนั้นด้วย
อสังหาฯส่อล้น
สำหรับในหน่วยเหลือขายมีกันรวมอยู่ที่ประมาณ 1.78 ในแสนหน่วย ซึ่งก็ถือว่ายังไม่อยู่ในขั้นภาวะล้นตลาด และแม้ว่าหน่วยเหลือขาย จะได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมานี้ แต่ก็เป็นอัตราการเพิ่มไม่มากเท่าไหร่นัก เนื่องจากในสัดส่วนเหลือขายของบ้านในกรุงเทพฯ จะอยู่ที่ 3.7% ของทั้งหมด หรือจะมีราว 4.8 ล้านหน่วย และเมื่อเทียบกับในภาวะวิกฤติช่วงปี 2540-2542 ที่มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยเหลือขาย ในกรุงเทพฯสูงถึง 5%นั้นเอง
โดยนายโสภณ พรโชคชัย หรือประธานกรรมการบริหาร ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและได้ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ และคณะกรรมการผู้จัดการ ของบริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด กฌกล่าวว่า แม้หน่วยเหลือขายขณะนี้จะยังมีไม่ถึงขั้นวิกฤติ แต่หาก ไม่ได้มีการแก้ไขและยังมีจำนวนสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องในปริมาณมากอย่างนี้ อาจจะมีแนวโน้มสู่วิกฤติได้ภายในระยะ 2-3 ปี ข้างหน้า นอกจากนี้สิ่งที่น่าเป็นกังวลในประการถัดมาก็คือ โครงการส่วนใหญ่หรือราว 60% นั้นยังก่อสร้างไม่เสร็จ ซึ่งก็ถือว่ายังมีความเปราะบางในการซื้อที่อยู่อาศัยมาก หากเกิดปัญหาหรือวิกฤติอสังหาฯขึ้น อาจจะส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ซื้อ และผู้ประกอบการ และรวมถึงสถาบันการเงินเช่น ในอดีต อีกได้
คาดเปิดใหม่ทั้งปี 1 แสนหน่วย
โดยทั้งนี้ จากการสำรวจก็ยังพบว่าในช่วงครึ่งปีแรก ได้มีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวน 56,548 หน่วย โดยจำนวน 56,388 หน่วย หรือ 99.7% ได้เป็นที่อยู่อาศัย และแบ่งเป็นคอนโดฯ 37,220 หน่วย (หรือ66%) ทาวน์เฮาส์ 12,176 หน่วย (หรือ22%) และบ้านเดี่ยว 4,230 หน่วย หรือ 8% และส่วนใหญ่ก็เป็นสินค้าในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท และในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท นอกจากนี้ก็ยังพบว่า ที่อยู่ อาศัยระดับราคา 1-5 ล้านบาท ได้ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งทำให้คาดการณ์ได้ว่าในปี 2558 จะได้มีการเปิดตัวลดลง 16% และเหลือเพียงประมาณ 75,404 หน่วย โดยจากเดิมในปี 2557 ได้มีการเปิดตัวอยู่ที่ 89,729 หน่วย ในส่วนของมูลค่านี้ก็จะลดลงเช่นกัน ประมาณ 10% จากในปี 2557 ที่เปิดตัว 2.22 แสนล้านบาท แต่ในปีนี้ก็คาดว่ามูลค่าจะอยู่ที่ 1.99 แสนล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึง ความสามารถของผู้บริโภคในระดับปานกลาง-ล่าง ซึ่งก็เป็นกลุ่มใหญ่ของตลาดลดลงมาก สืบเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงด้วย
อย่างไรก็ดี ก็ได้คาดว่าทั้งปี 2558 จะมีโครงการเปิดใหม่ทั้งหมด 107,821 หน่วย หรือลดลงประมาณ 6% จากในปีที่แล้วที่มี 114,094 หน่วย ในขณะที่มูลค่าโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้นมากถึง 21% จากปี 2557 ซึ่งมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 3.45 แสนล้านบาท และเพิ่มเป็น 4.18 แสนล้านบาท เนื่องมาจากว่าสินค้าราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ซึ่งส่วนมากจะเป็นคอนโดฯมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นทั้งในจำนวนหน่วย และในมูลค่าการพัฒนาถึง 25% เพราะว่าเป็นสินค้าที่ผู้ซื้อ ได้ซื้อไว้เก็งกำไรมากที่สุด โดยส่วนสินค้าราคามากกว่า 5 ล้านบาท โดยเฉพาะ ในราคา 20 ล้านบาท ได้มีการเปิดตัวมากทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโดฯ โดยมีจำนวนถึง 2,166 หน่วย หรือคิดเป็นประมาณ 4 เท่า ในขณะที่มูลค่าสูง ถึง 7.18 หมื่นล้านบาท หรือก็เป็น 5 เท่าของปี 2557 ที่เปิดได้ขาย 449 หน่วย โดยรวมมูลค่า 1.25 หมื่นล้านบาทเลย
เก็งกำไรคอนโดฯ มีน้อยลง
จากการที่สำรวจล่าสุด ณ เดือนตุลาคม 2558 ก็พบว่ามีห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าหรือคอนโดติดรถไฟฟ้ามีอยู่ประมาณ 114,959 หน่วยที่แล้วเสร็จใน ระยะเวลาเกิน 3 ปี นี้(และไม่นับรวมห้องชุดที่ก่อสร้างแล้วในเวลาไม่ถึง 6 เดือน เพราะว่าห้องชุดที่เพิ่งเสร็จนั้น ก็ยังต้องรอการเตรียม และตัวและตกแต่งก่อนเข้าอยู่อาศัย)ในจำนวนนี้ก็พบว่า มีผู้เข้าอยู่อาศัยแล้ว 82,356 หน่วย หรือประมาณ 72% ของทั้งหมด ก็ได้แสดงให้เห็นว่า มีการเก็งกำไรน้อย โดยยังมีหน่วยที่ยังว่างอยู่ 32,603 หน่วย หรือประมาณ 28% เท่านั้น เมื่อได้เจาะลึกลงไปในรายละเอียดก็ยังพบว่า ผู้ที่ซื้อ เพื่ออยู่อาศัยเองประมาณ 65,590 หน่วย หรือราว 80% เลย ของหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่ทั้งหมด ที่เหลืออีก 16,766 หน่วย ก็เป็นหน่วยที่มีผู้เช่าอยู่ ในการที่มีผู้เช่าอยู่ไม่มากเพียง 1 ใน 5 นั้นถือว่าการเก็งกำไรยังมีไม่มากนักนั้นเอง แม้ในการเช่าคอนโดก็ตามแต่
ทั้งนี้ ถ้าหากตั้งสมมติฐานว่า ในกลุ่มที่ยังไม่เข้าอยู่อาศัยโดยส่วนมากอยู่ที่ประมาณ 2 ใน 3 นั้นจะเป็นพวกเก็งกำไรหรือปล่อยให้เช่า ก็อาจจะประมาณการได้ว่ามีเพียง 10,868 หน่วยของ 32,603 หน่วยที่ยังว่างอยู่เท่านั้นที่จะได้ย้ายเข้าอยู่อาศัยเอง ดังนั้นในตัวเลขของผู้ที่ ซื้ออยู่อาศัยเองนั้นจะมี 65,590 หน่วยที่เข้าอยู่บวกกับด้วย 10,868 หน่วยที่ได้คาดว่าผู้ซื้อจะย้ายเข้าอยู่เอง ดังนั้นจึงได้ทำให้คาดการณ์ได้ ว่าจะมีผู้ซื้ออยู่เองอยู่ที่ 76,458 หน่วยหรือคิดเป็น 67% หรือ 2 ใน 3 ของจำนวนหน่วยทั้งหมดก็คือ 114,959 หน่วย ด็แสดงว่าการเก็ง กำไรนั้นเป็นส่วนน้อย ในส่วนใหญ่ของห้องชุดแนวรถไฟฟ้าหรือคอนโดติดรถไฟฟ้า ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย ในกรณีนี้ต่างจากบ้านเอื้ออาทรที่ในหลายโครงการ ก็ปรากฏว่าผู้ซื้อเดิมย้ายออกไปครึ่งหนึ่งแล้วด้วยในเรื่องคอนโดการปล่อยเช่าคอนโดก็ได้มีอัตรลดลงเช่นกัน
ในด้านของอัตราผลตอบแทน ก็พบว่า ราคาเพิ่มขึ้นอยู่ 5.1% ต่อปี ในส่วนอัตราผลตอบแทนก็เพิ่มขึ้น 5.8% ต่อปี ทั้งนี้ก็คิดจากค่าเช่าคอนโด คูณด้วย 10 เดือน (ให้สมมติให้ค่าเช่าเดือนที่ 11-12 เป็นค่าใช้จ่าย และภาษีและในค่าดำเนินการ) และหารด้วยในราคาตลาด การที่มี ผลตอบแทนทั้งจากราคาเพิ่มนั้นและผลตอบแทนจากการเช่ารวมค่อนข้างสูงนั้นก็คือ 10.8% นั้นแสดงว่าการลงทุนซื้อห้องชุดตามแนว รถไฟฟ้าหรือคอนโดติดรถไฟฟ้าเพื่อปล่อยเช่าคอนโดหรือขายต่อในระยะยาวก็ป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่น่าสนใจเลย
บล็อก รีวิวคอนโดติดรถไฟฟ้า ขอขอบคุณที่มาจาก ฐานเศรษฐกิจ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น